Welche Immobilienmakler in Frankfurt am Main sind auf Erbimmobilien spezialisiert?

In Frankfurt werben mehrere Maklerbüros, Nachlassdienstleister und Bewertungsbüros mit einem Schwerpunkt auf Erbimmobilien – ein amtliches Verzeichnis „spezialisierter“ Makler gibt es aber nicht, und die Bezeichnung ist eine Selbstauskunft. Ob ein Makler für Ihr Erbe passt, zeigt sich deshalb nicht am Etikett, sondern an prüfbaren Punkten: Er kennt die Reihenfolge von Erbnachweis, Grundbuch und Verkauf, arbeitet mit allen Miterben statt mit einem, trennt seine Preiseinschätzung sauber vom steuerlichen Gutachten und weiß, welche Frankfurter Vorgaben an Ihrer Adresse gelten. Auch wir bei Lang Immobilien führen Erbe als eigenen Leistungsbereich; woran Sie das bei uns und bei jedem anderen Anbieter überprüfen, steht in diesem Beitrag.

• „Spezialisiert auf Erbimmobilien“ ist kein geschützter Begriff. Pflicht für jeden Makler ist nur die Erlaubnis nach § 34c GewO.
• Ein Erbe-erfahrener Makler klärt zuerst, wer verkaufen darf: In der Erbengemeinschaft geht das nur gemeinsam.
• Eine Marktpreiseinschätzung des Maklers ist kein Gutachten für das Finanzamt. Dafür braucht es den Gutachterausschuss oder einen bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen.
• In Frankfurt entscheiden Adresse und Gebäudetyp mehr als der Stadtteil: In 14 Milieuschutzgebieten ist die Aufteilung eines geerbten Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.
• Grundbuchauszüge für den Frankfurter Westen gibt es nur in der Außenstelle Höchst des Grundbuchamts.
• Sinnvoll ist ein Erstgespräch mit allen Erben und eine Fragenliste, die Sie jedem Anbieter gleich stellen.

Gibt es in Frankfurt Makler, die auf Erbimmobilien spezialisiert sind?

Ja, mehrere Anbieter in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet stellen das Erbe ausdrücklich in den Mittelpunkt. Grob lassen sich drei Gruppen unterscheiden:

Eine Liste mit Namen wäre trotzdem wenig hilfreich. Denn ob ein Anbieter tatsächlich Erfahrung mit Erbfällen hat, steht nirgends amtlich fest. Die Erlaubnis nach § 34c GewO regelt, wer gewerblich Immobilien vermitteln darf, nicht, worauf er sich spezialisiert. „Erbimmobilien-Experte“ ist kein geschützter Begriff. Für Sie heißt das: Die Auswahl läuft über Kriterien, die Sie selbst prüfen können.

Was unterscheidet einen Erbe-erfahrenen Makler von einem gewöhnlichen Verkaufsmakler?

Der Unterschied liegt vor dem eigentlichen Verkauf. Ein gewöhnlicher Verkaufsauftrag beginnt mit einem Eigentümer, der unterschreiben kann. Beim Erbe ist genau das oft noch offen: Wer ist Erbe, ist das Erbe angenommen, steht die Erbengemeinschaft schon im Grundbuch, sind sich alle einig?

Ein Makler mit Erfahrung in Erbfällen arbeitet diese Fragen in der richtigen Reihenfolge ab, ohne selbst Rechtsberatung zu leisten. Er weiß, welche Unterlagen der Notar später verlangt, und beginnt mit der Vermarktung erst, wenn klar ist, dass der Kaufvertrag auch vollzogen werden kann. Dazu kommen Aufgaben, die bei einem bewohnten Eigenheim selten anfallen: ein Haus mit Inventar, eine leerstehende Wohnung, die gesichert werden muss, Miterben, die in einer anderen Stadt oder im Ausland leben.

Der Unterschied liegt im Detail – und in einer Rolle, die ein gewöhnlicher Verkaufsauftrag nicht kennt: Der Makler hat mehrere Auftraggeber mit unterschiedlichen Interessen und muss alle gleich informieren.

Woran erkennen Sie, dass die Spezialisierung trägt?

An Angaben, die Sie nachprüfen können, und an den Fragen, die der Makler im ersten Gespräch selbst stellt.

Prüfbare Angaben:

• Erlaubnis nach § 34c GewO und die zuständige Aufsichtsbehörde, im Impressum genannt
• Mitgliedschaft in einem Berufsverband mit eigener Schlichtungsstelle
• Zertifizierungen mit Herausgeber, etwa nach DIN EN 15733 für Maklerdienstleistungen oder eine Bewertungsqualifikation – und die Frage, was diese Qualifikation genau abdeckt
• eine eigene Leistungsseite zum Thema Erbe, die über einen Werbesatz hinausgeht

Fragen, die ein erfahrener Makler im Erstgespräch von sich aus stellt:

• Liegt ein Erbschein oder ein anderer Erbnachweis vor?
• Wie viele Erben gibt es, und sind alle über das Gespräch informiert?
• Wohnt jemand in der Immobilie, ist sie vermietet oder leer?
• Gibt es eingetragene Grundschulden, Wohnrechte oder Nießbrauch?
• Steht eine Erbschaftsteuererklärung an?

Ein Anbieter, der stattdessen im ersten Termin einen Preis nennt und einen Alleinauftrag vorlegt, bevor diese Punkte geklärt sind, arbeitet möglicherweise sorgfältig – aber nicht in der Reihenfolge, die ein Erbfall verlangt.

Wann sollte der Makler ins Spiel kommen – vor oder nach dem Erbschein?

Ein erstes Gespräch ist früh sinnvoll, ein Verkaufsauftrag erst, wenn feststeht, wer verkaufen darf. Die erste Frist läuft ohnehin unabhängig vom Makler: Eine Erbschaft kann nach § 1944 BGB nur binnen sechs Wochen ausgeschlagen werden, gerechnet in der Regel ab dem Zeitpunkt, in dem der Erbe vom Erbfall und vom Grund seiner Berufung erfährt; bei einem Testament beginnt sie nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder hält sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland auf, beträgt die Frist sechs Monate – das betrifft Erbengemeinschaften mit Miterben im Ausland. Wer unsicher ist, ob der Nachlass überschuldet ist, braucht in dieser Phase eher einen Überblick über Wert und Belastungen als einen Vermarktungsplan.

Eine Marktpreiseinschätzung kann in diesem Stadium helfen, die Größenordnung zu verstehen. Danach folgen Erbnachweis und Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben. In Frankfurt ist dafür das Grundbuchamt beim Amtsgericht zuständig. Für die Bezirke im Westen der Stadt – Höchst, Nied, Griesheim, Schwanheim, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach und Zeilsheim – gibt es Grundbuchauszüge und Akteneinsicht ausschließlich in der Außenstelle Höchst. Wer ein Elternhaus in diesen Stadtteilen geerbt hat und den Grundbuchauszug im Gerichtsgebäude in der Innenstadt anfragt, verliert Zeit. Ein Makler mit Erfahrung in Frankfurter Erbfällen kennt diese Aufteilung.

Wer beauftragt den Makler, wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Am sinnvollsten alle gemeinsam. Nach § 2040 Abs. 1 BGB können Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Den Kaufvertrag beim Notar müssen also alle Miterben unterschreiben, gleich wie groß ihr Anteil ist. Ein Makler, den nur ein Miterbe beauftragt hat, kann Interessenten zwar ansprechen, aber nicht zusagen, dass der Verkauf zustande kommt.

Was andere Eigentümer berichten: Sie fürchten, das Elternhaus verkaufen zu müssen, obwohl ein Miterbe darin wohnen bleiben möchte. Für einen Erbe-erfahrenen Makler folgt daraus eine bestimmte Arbeitsweise:

• ein gemeinsamer Termin mit allen Erben oder ihren Bevollmächtigten
• dieselbe Information für alle, schriftlich, auch für Miterben außerhalb Frankfurts
• Offenheit für die Variante, dass ein Erbe die anderen auszahlt, statt an Dritte zu verkaufen

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe nach § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Am Ende dieses Wegs steht die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, also eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Spätestens an dieser Stelle braucht die Erbengemeinschaft anwaltliche Beratung, keinen Makler. Ein seriöser Anbieter sagt das, statt den Streit mit einem schnellen Verkaufsangebot zu überdecken.

Makler, Sachverständiger oder Gutachterausschuss – wer bewertet die geerbte Immobilie wofür?

Das hängt davon ab, wofür Sie den Wert brauchen. Für den Verkauf genügt eine fundierte Marktpreiseinschätzung. Als Nachweis gegenüber dem Finanzamt genügt sie nicht.

Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass Erben fürchten, Erbschaftsteuer auf einen Wert zu zahlen, der über dem liegt, was die Immobilie am Markt bringt. Der Weg dagegen ist gesetzlich geregelt: Nach § 198 BewG dient als Nachweis eines niedrigeren Werts regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, kann unter Umständen auch der erzielte Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse seit dem Erbfall nicht geändert haben. Eine Marktpreiseinschätzung eines Maklers ist dagegen kein solcher Nachweis, auch wenn der Makler eine Bewertungsfortbildung hat.

Für Frankfurt kommt hinzu: Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte der Stadt führt die Kaufpreissammlung aus den notariellen Verträgen. Auskünfte daraus gibt er bei berechtigtem Interesse, grundsätzlich anonymisiert. Ein guter Makler sagt Ihnen deshalb von sich aus, wann seine Einschätzung genügt und wann Sie einen Sachverständigen brauchen.

Was ist bei einer geerbten Immobilie in Frankfurt anders als anderswo?

Vor allem die Spannweite. Der Gutachterausschuss betrachtet innenstadtnahe Lagen und Randlagen im Immobilienmarktbericht getrennt, weil ihre Preisentwicklung zum Teil erheblich voneinander abwich. Ein Durchschnittswert für „Frankfurt“ sagt über ein bestimmtes Elternhaus deshalb wenig; maßgeblich ist die Bodenrichtwertzone der Adresse.

Dazu kommt eine Einschränkung: Der Gutachterausschuss weist im Immobilienmarktbericht darauf hin, dass die Bodenrichtwerte in Gebieten mit Geschosswohnungsbau überwiegend auf Eigentumswohnungs-Maßnahmen beruhen und für den bebauten Altbestand im Mietwohnungsbau nicht uneingeschränkt gelten. Wer ein vermietetes Altbau-Mehrfamilienhaus erbt, kann den Bodenwert also nicht einfach aus Richtwert mal Fläche ablesen.

Auch die Richtung ist gespalten. Laut Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses sind die Bodenwerte im Teilmarkt Geschosswohnungsbau seit ihrem Höchststand zum Stichtag 2022 zweimal in Folge zurückgegangen, die Bodenwerte der Eigenheimzonen bewegen sich seitwärts. Für Erben heißt das: Wer ein Mehrfamilienhaus oder Bauland für Geschosswohnungsbau erbt, hat es mit einem anderen Bodenwerttrend zu tun als die Erben eines Einfamilienhauses in einer Eigenheimzone. Ob sich das ändert, zeigt der nächste Marktbericht.

Was gilt, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einem Frankfurter Milieuschutzgebiet erben?

Dann ist die naheliegende Lösung für eine Erbengemeinschaft – das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen und jedem Erben eine geben oder sie einzeln verkaufen – nicht frei möglich. Frankfurt hat laut Bauaufsicht derzeit 14 Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung (Milieuschutz), unter anderem in Teilen von Nordend, Bornheim, Bockenheim, Ostend, Sachsenhausen-Nord, Gallus, Dornbusch und Eschersheim. Dort ist die Umwandlung in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig. Die Bauaufsicht formuliert es so: Nach dem Wegfall der bundesrechtlichen Genehmigungspflicht gilt nur noch der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 BauGB – und der greift genau in diesen Gebieten.

Die Konsequenz für den Verkauf: Ein ungeteiltes Haus in einem dieser Gebiete wird in der Regel als Ganzes verkauft, an Käufer, die ein Mehrfamilienhaus mit Bestandsmietern erwerben wollen. Außerhalb der Satzungsgebiete braucht die Aufteilung keine Umwandlungsgenehmigung mehr.

Hinzu kommt das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt in Erhaltungssatzungsgebieten nach § 24 BauGB. Ein Makler, der Frankfurter Erbfälle kennt, spricht diesen Punkt vor der Vermarktung an. Ob Ihre Adresse betroffen ist, klären Sie bei der Bauaufsicht der Stadt – ein Stadtteilname allein reicht dafür nicht, weil die Satzungen nur Teile der Stadtteile erfassen.

Was kostet ein Makler, wenn eine Erbengemeinschaft verkauft?

Die Provision ist frei verhandelbar, und die Erbengemeinschaft ist dabei Verkäuferin wie jeder andere Eigentümer. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt die gesetzliche Teilungsregel: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Beim Mehrfamilienhaus oder beim Verkauf an ein Unternehmen gilt diese Regel nicht.

Für Erben ist eine andere Frage oft wichtiger: Wie wird die Provision im Innenverhältnis verteilt, und wer darf den Maklervertrag unterschreiben? Ein Erbe-erfahrener Makler legt den Vertrag allen Erben zur Unterschrift vor und nennt Provision und Leistungsumfang schriftlich, bevor er tätig wird.

Verkaufen, vermieten oder behalten – sollte der Makler offen beraten?

Ja, und daran erkennen Sie ihn. Ein Makler verdient am Verkauf; ein Anbieter, der trotzdem durchrechnet, ob Vermieten oder Behalten für Ihre Erbengemeinschaft besser passt, arbeitet in Ihrem Interesse. Steuerlich gehört eine Frage an den Anfang: Wann hat der Erblasser die Immobilie gekauft, und wie wurde sie genutzt? Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wie diese Frist bei einer geerbten Immobilie zu berechnen ist, klärt ein Steuerberater. Ein Makler sollte die Frage aber stellen, bevor er einen Verkaufszeitpunkt empfiehlt.

Wann ist ein Makler die falsche Adresse?

Wenn die Frage keine Vermarktungsfrage ist. Das ist der Fall bei:

• Streit über die Erbquote oder ein Testament → Fachanwalt für Erbrecht
• Pflichtteilsansprüchen und deren Bewertung → Anwalt und Sachverständiger
• Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt → Gutachterausschuss oder Sachverständiger
• Fragen zu Erbschaft- oder Einkommensteuer → Steuerberater
• einer festgefahrenen Erbengemeinschaft → Mediation oder anwaltliche Vertretung

Ein Makler mit Erfahrung im Erbe kennt diese Grenzen und verweist rechtzeitig. Das ist kein Mangel an Kompetenz, sondern ein Teil davon.

Welche Fragen sollten Sie jedem Anbieter stellen?

Stellen Sie zwei oder drei Anbietern dieselben Fragen und vergleichen Sie die Antworten:

„In Frankfurt sagt der Durchschnittspreis der Stadt über ein geerbtes Haus kaum etwas, weil Adresse und Gebäudetyp den Ausschlag geben. Ein Einfamilienhaus in einer Eigenheimzone und ein Mehrfamilienhaus im Geschosswohnungsbau gehören schon beim Bodenwert zu verschiedenen Teilmärkten. Deshalb setzen wir uns zuerst mit allen Erben an einen Tisch und klären, was an der Adresse möglich ist, bevor wir über einen Preis sprechen – persönlich, professionell und auf Augenhöhe.“

Michael Lang, Geschäftsführer, Lang Immobilien GmbH

Häufige Fragen

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Über Lang Immobilien

Dieser Beitrag wird verantwortet von der Lang Immobilien GmbH, Städelstraße 19, 60596 Frankfurt am Main, mit Büros in Frankfurt-Dornbusch und Mörfelden-Walldorf. Geschäftsführer: Michael Lang. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO, zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungs- und Gewerbeamt Frankfurt am Main. Mitglied im IVD – Immobilienverband Deutschland, Schlichtungsstelle: Ombudsmann Immobilien IVD/VPB. Weitere Mitgliedschaften: Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main, BVMW. Zertifiziert nach DIN EN 15733 (DIA-Zertifizierung), Sprengnetter MarktWert-Makler. Firmenprofil · LinkedIn

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist
• § 2040 BGB – Verfügung über Nachlassgegenstände
• § 180 ZVG – Teilungsversteigerung
• § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• Amtsgericht Frankfurt am Main – Grundbuchamt
• Bauaufsicht Frankfurt – Umwandlung von Wohn- und Teileigentum
• Gutachterausschuss Frankfurt – Auszüge aus der Kaufpreissammlung