Wie viel ist mein Haus in Frankfurt am Main wert?

Ihr Haus in Frankfurt am Main ist so viel wert, wie ein Käufer zum Stichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf dafür zahlen würde – das ist der Verkehrswert. Eine belastbare Zahl entsteht nur für das einzelne Haus, nicht für die Stadt: Laut Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses lagen freistehende Einfamilienhäuser im Jahr 2025 im Mittel bei rund 750.000 Euro in mittleren bis sehr einfachen Lagen und bei rund 1,3 Millionen Euro in sehr guten und gehobenen Lagen, ausgewertet aus jeweils nur wenigen Dutzend Verkäufen. Wo Ihr Haus innerhalb oder außerhalb dieser Spanne liegt, entscheiden vor allem die Bodenrichtwertzone, die Grundstücksgröße, Baujahr und Zustand sowie Rechte und Satzungen, die auf dem Grundstück liegen.

• Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert und etwas anderes als der Angebotspreis im Portal oder der Preis, den Sie selbst einmal bezahlt haben.
• Zwischen Innenstadt und Stadtrand liegen die Frankfurter Bodenrichtwerte um ein Vielfaches auseinander – ein Durchschnitt für die ganze Stadt sagt über Ihre Adresse wenig.
• Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stehen Vergleichs- und Sachwertverfahren im Vordergrund, beim Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren.
• Den Bodenrichtwert Ihrer Adresse finden Sie kostenfrei in BORIS Hessen; er ist ein Baustein des Hauswerts, nicht der Hauswert.
• Milieuschutz, Baulasten, Denkmalschutz und Mietverträge verändern den Wert, ohne dass man es dem Haus von außen ansieht.
• Für einen Verkauf genügt meist eine fundierte Markteinschätzung; bei Erbschaft, Scheidung oder Streit braucht es oft ein Gutachten.

Was ist mit dem Wert Ihres Hauses eigentlich gemeint?

Gemeint ist der Verkehrswert, auch Marktwert genannt. § 194 BauGB bestimmt ihn als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften und der Lage zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Zwei Teile dieser Definition sind für Eigentümer wichtig. Erstens gilt der Wert für einen Stichtag: Eine Bewertung von vor einigen Jahren beschreibt einen anderen Markt. Zweitens zählt Persönliches nicht – weder die Jahre, die Sie im Haus verbracht haben, noch der Preis, den Sie selbst einmal gezahlt haben, noch das, was Sie für den Kauf einer neuen Immobilie brauchen.

Im Gespräch fallen drei Zahlen, die Verschiedenes messen:

Wer seinen Preis aus Inseraten ableitet, orientiert sich an Forderungen, nicht an Abschlüssen. Welche Preise in Frankfurt tatsächlich gezahlt wurden, weiß der Gutachterausschuss, weil ihm jeder Grundstückskaufvertrag in Abschrift zugeht.

Warum sagt ein Frankfurter Durchschnittspreis so wenig über Ihr Haus?

Weil Frankfurt beim Haus aus vielen kleinen Teilmärkten besteht und in jedem davon nur wenige Häuser den Besitzer wechseln. Ein Mittelwert für die Stadt mischt Reihenhäuser mit freistehenden Häusern und Zonen am Stadtrand mit Zonen nahe der Innenstadt – und beschreibt damit keines davon.

Zwei Strukturmerkmale erklären das. Das erste ist die Spreizung der Bodenrichtwerte: Zwischen den zentralen Zonen und den Stadtteilen im Westen und Norden liegen die Werte um ein Vielfaches auseinander. Selbst innerhalb eines Stadtteils wie Gallus, Nordend-Ost oder Bornheim reichen die Zonen weit auseinander, sodass der Stadtteilname allein keine Zonenabfrage ersetzt. Der Gutachterausschuss ordnet seine Bodenrichtwertzonen zusätzlich in fünf Lagestufen von sehr gut bis sehr einfach ein – nach eigener Angabe ausschließlich nach der Höhe des Bodenrichtwerts, also als Preisstufe und nicht als Urteil über die Wohnqualität.

Das zweite Merkmal ist die geringe Fallzahl. Im Jahr 2025 registrierte der Gutachterausschuss im gesamten Stadtgebiet 549 Kaufverträge über Eigenheime. Für die Mittelwerte freistehender Einfamilienhäuser standen 25 Fälle in sehr guten und gehobenen Lagen und 33 Fälle in den übrigen Lagen zur Verfügung. Ein einzelner Verkauf in der Nachbarschaft kann eine solche Zahl spürbar verschieben.

Für Sie heißt das: Ihr Hauswert ergibt sich aus Ihrer Zone, Ihrem Grundstück und Ihrem Gebäude – nicht aus einer Stadtzahl, die in der Zeitung steht.

Wie entwickeln sich die Hauswerte in Frankfurt derzeit?

Beim Einfamilienhaus bewegt sich der Frankfurter Markt zuletzt eher seitwärts, beim Mehrfamilienhaus hat vor allem der Bodenwert nachgegeben. Das ist eine Tendenz, keine Prognose, und sie gilt je Teilmarkt unterschiedlich.

Der Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 betrachtet die Bodenwerte bewusst getrennt, weil sich innenstadtnahe Lagen und Randlagen zuletzt unterschiedlich entwickelt haben. Das Ergebnis: In den Zonen für Einfamilienhäuser blieben die Bodenrichtwerte seit dem Stichtag 2022 weitgehend stabil, in den Zonen des Geschosswohnungsbaus sind sie seither zweimal in Folge gesunken. Bei freistehenden Einfamilienhäusern in mittleren Lagen lag der mittlere Kaufpreis 2025 über dem Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2026 blieb die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser nach dem Halbjahresbericht des Gutachterausschusses etwa auf Vorjahresniveau, der Umsatz ging zurück.

Daraus folgen zwei Dinge. Wer ein Einfamilienhaus am Stadtrand besitzt, hat beim Bodenanteil zuletzt wenig verloren – hier entscheiden Zustand und Energiebilanz des Gebäudes stärker über den Preis. Wer ein Mehrfamilienhaus oder Bauland für Geschosswohnungsbau besitzt und eine ältere Bewertung im Ordner hat, sollte sie nicht mehr als Maßstab nehmen.

Woran Sie merken, dass sich das Bild dreht: an steigenden Fallzahlen und Preisen im nächsten Marktbericht und an der Entwicklung der Bauzinsen, die bundesweit bestimmt, wie viel Käufer finanzieren können.

Welches Bewertungsverfahren gilt für Ihr Haus?

Das hängt von der Art des Hauses und davon ab, welche Daten vorliegen. § 6 ImmoWertV nennt drei Verfahren – Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert – und verlangt, dass die Wahl nach Objektart und Eignung der verfügbaren Daten getroffen und begründet wird. Oft werden mehrere Verfahren kombiniert.

Für Frankfurt hat die Verfahrenswahl eine besondere Folge. Weil in vielen Zonen nur wenige Einfamilienhäuser verkauft werden, fehlen für das Vergleichswertverfahren oft genug passende Fälle. Dann gewinnt das Sachwertverfahren an Gewicht – und mit ihm der Schritt, den die ImmoWertV ausdrücklich vorsieht: die Anpassung des rechnerischen Werts an den Markt. Wie das Sachwertverfahren aus Boden und Gebäude einen Wert bildet, erklären wir im Beitrag über das Sachwertverfahren für Grundstück und Baukosten; wann der Vergleich trägt, steht im Beitrag zum Vergleichswertverfahren.

Wie können Sie den Wert Ihres Hauses selbst grob überschlagen?

Einen Plausibilitätsrahmen können Sie selbst bilden, einen Verkehrswert nicht. Der Überschlag beginnt beim Boden, weil dessen Wert amtlich veröffentlicht ist.

Schritt 1: Bodenrichtwert nachschlagen. In BORIS Hessen ermitteln Sie kostenfrei, in welcher Bodenrichtwertzone Ihre Adresse liegt. Die Werte werden alle zwei Jahre zum 1. Januar festgesetzt; der aktuelle Stichtag ist der 01.01.2026. Der Bodenrichtwert gibt an, was der Boden wert wäre, wenn er unbebaut wäre.

Schritt 2: Grundstücksfläche richtig ansetzen. Der Frankfurter Gutachterausschuss legt für Einfamilienhäuser Regelgrundstücksgrößen zugrunde, bis zu denen der volle Bodenrichtwert gilt:

Fläche darüber hinaus setzt der Gutachterausschuss im Innenbereich in der Regel als Hinterland mit einem Drittel an – sofern dort keine weitere Bebauung zulässig ist. Ein großer Garten ist also nicht automatisch volles Bauland.

Schritt 3: Das Gebäude einschätzen. Hier wird der eigene Überschlag schwierig. Baujahr, Modernisierungen, Bauqualität und Restnutzungsdauer bestimmen den Gebäudewert, und erst die Marktanpassung zeigt, was Käufer dafür tatsächlich zahlen.

Zwei Einschränkungen nennt der Marktbericht selbst. Der Bodenrichtwert bildet Denkmalschutz, Überschwemmungsgebiete, Rechte am Grundstück, U- und S-Bahn-Unterfahrungen und Altlasten nicht ab. Und in Zonen des Geschosswohnungsbaus beruhen die Werte überwiegend auf Eigentumswohnungs-Projekten; für bebauten Altbestand mit Mietwohnungen gelten sie nicht uneingeschränkt. Wer ein vermietetes Altbau-Mehrfamilienhaus besitzt, kann Bodenrichtwert mal Fläche deshalb nicht als Bodenwert lesen.

Welche Merkmale entscheiden in Frankfurt über den Wert?

Lage, Grundstück und Gebäude bestimmen den Grundwert; Rechte, Lasten und Satzungen verschieben ihn nach oben oder unten. Die zweite Gruppe gerät leicht aus dem Blick, weil sie im Haus selbst nicht sichtbar ist.

Baulasten sind in Frankfurt ein eigener Prüfpunkt. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Eine Auskunft gibt es über die Baulastauskunft-Online der Bauaufsicht Frankfurt: Stand November 2026 kostet sie 20 Euro je abgefragtem Flurstück, die Auskunft, dass keine Baulasten bestehen, ist kostenfrei. Typische Fälle in dicht bebauten Lagen sind Stellplatz-, Zufahrts- und Abstandsflächenbaulasten. Liegt auf Ihrem Grundstück eine Baulast zugunsten des Nachbarn, schränkt das ein, was ein Käufer später bauen darf – und damit, was er zahlt.

Ähnlich wirkt der Denkmalschutz. An einem Kulturdenkmal ist in Frankfurt jede bauliche Veränderung, selbst ein neuer Anstrich, genehmigungspflichtig beim Denkmalamt. Käufer rechnen diese Abstimmung in Zeit und Kosten mit ein.

Was ändert sich bei Mehrfamilienhäusern und in Milieuschutzgebieten?

Beim Mehrfamilienhaus zählt der Ertrag, und in Frankfurt zusätzlich die Frage, ob das Haus in einem der 14 Gebiete (Stand November 2026) mit sozialer Erhaltungssatzung liegt. Dort sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, und seit dem 01.01.2026 ist die Umwandlung in Wohnungseigentum in Frankfurt nur noch in diesen Gebieten genehmigungspflichtig.

Die Gebiete liegen vor allem in innenstadtnahen Stadtteilen: Nordend-West und Nordend-Ost (Nordend Mitte, Nordend-Süd), Bornheim (Berger Straße), Bockenheim, Ostend (Westliches Ostend), Sachsenhausen-Nord, Gallus, Gutleutviertel und Bahnhofsviertel sowie Riederwald. Wer dort ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus besitzt, kann die Aufteilung in einzelne Wohnungen nicht frei einplanen – ein Wertansatz, der mit dem späteren Einzelverkauf von Wohnungen rechnet, trägt dort nicht. Außerhalb dieser Gebiete ist seit Jahresbeginn wieder keine Umwandlungsgenehmigung nötig, die Abgeschlossenheitsbescheinigung bleibt Voraussetzung. Hinzu kommt in Erhaltungsgebieten das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt; der Notar holt vor dem Vollzug eine Erklärung der Stadt ein.

Auch einige Siedlungen im Frankfurter Norden stehen unter Milieuschutz: in Dornbusch die Dornbusch-Siedlung und das Dichterviertel, in Eschersheim die Siedlung Alt-Eschersheim und die Anne-Frank-Siedlung. Für Hauseigentümer dort ist das wertrelevant, wenn ein Käufer mit Abriss und Neubau oder einem größeren Umbau rechnet – dieser Vorbehalt gehört dann in den Preis. Ob Ihr Grundstück innerhalb einer Satzungsgrenze liegt, zeigt das Planauskunftssystem straßengenau.

Warum liegen Wunschpreis, Bewertung und Käufergebot oft auseinander?

Weil drei Seiten mit drei verschiedenen Rechnungen auf dasselbe Haus schauen. Der Eigentümer rechnet mit seiner Geschichte, der Bewerter mit Zone, Fläche und Verfahren, der Käufer mit seinem Gesamtbudget.

Was Eigentümer in dieser Phase am meisten beschäftigt, ist die Angst, unter Wert abzugeben. Dahinter kann eine zweite Unsicherheit stehen: Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass eine auffallend hohe Ersteinschätzung vor allem den Auftrag sichern sollte und der Preis danach Schritt für Schritt gesenkt werden musste. Ob sie im Einzelfall zutrifft oder nicht – es gibt ein einfaches Gegenmittel: Fragen Sie nicht nur nach der Zahl, sondern nach der Herleitung – welche Zone, welche Grundstücksfläche, welches Verfahren, welche Vergleichsverkäufe.

Hinzu kommt die Rechnung der Käufer. Wer ein Haus finanziert, muss nicht nur den Kaufpreis aufbringen, sondern die gesamte Investition: Kaufnebenkosten und die absehbare Sanierung von Heizung, Dach oder Fenstern gehören in dieselbe Rechnung. Ein Haus mit Sanierungsbedarf konkurriert deshalb nicht mit dem gleich teuren Nachbarhaus, sondern mit einem modernisierten Haus, dessen Preis um die Sanierungskosten höher liegt. Wer das weiß, kann einen Angebotspreis vertreten, statt ihn in der Verhandlung zu verteidigen.

Eine unabhängige Gegenprobe bietet der Gutachterausschuss selbst. Bei berechtigtem Interesse gibt die Geschäftsstelle Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, grundsätzlich anonymisiert; ein Bewertungsfall mit bis zu zehn Vergleichsfällen kostet nach Gebührenstand Oktober 2026 130 Euro. Ob Ihr Interesse als berechtigt gilt, entscheidet die Geschäftsstelle.

Online-Rechner, Makler oder Gutachter – wer ermittelt den Wert wofür?

Das hängt vom Anlass ab. Für eine erste Orientierung reicht ein Online-Rechner, für einen Verkauf eine Bewertung mit Besichtigung, für Erbe, Scheidung, Gericht oder Finanzamt meist ein Gutachten.

Beim Erbe und bei Schenkungen setzt das Finanzamt den Wert zunächst nach dem Bewertungsgesetz an. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, kann er nach § 198 BewG nachgewiesen werden – regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Als Nachweis kann auch ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. Für Erben, die zeitnah verkaufen, kann der Verkauf damit selbst der Nachweis sein. Ob sich das im Einzelfall lohnt, klärt eine Steuerberatung.

Öffentlich bestellte Sachverständige für Grundstücksbewertung finden Sie im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der IHKs unter dem Filter IHK Frankfurt am Main. Wie wir bei einer Bewertung für den Verkauf vorgehen, beschreibt unsere Seite zur Immobilienbewertung in Frankfurt.

Welche Unterlagen brauchen Sie für eine belastbare Bewertung?

Je vollständiger die Unterlagen, desto enger die Wertspanne. Eine Einschätzung ohne Grundbuch und Baulastenauskunft bewertet ein Haus, das es so vielleicht nicht gibt.

• Grundbuchauszug – Abteilung II zeigt Rechte und Lasten wie Wohnrecht, Wegerecht oder einen Sanierungsvermerk. Für Grundstücke im Frankfurter Westen ist die Außenstelle Höchst des Grundbuchamts zuständig, unter anderem für Höchst, Nied, Griesheim, Schwanheim, Sossenheim, Unterliederbach, Zeilsheim und Sindlingen; für die übrigen Stadtteile das Amtsgericht in der Heiligkreuzgasse.
• Flurkarte und Grundstücksfläche – für den richtigen Ansatz von Bauland und Hinterland.
• Baulastenauskunft – über die Bauaufsicht, siehe oben.
• Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baugenehmigungen – damit Fläche und Ausbauten belegt sind und nicht geschätzt werden müssen.
• Energieausweis – nach § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und Grundlage für die Sanierungsrechnung der Käufer.
• Nachweise über Modernisierungen – Rechnungen und Jahreszahlen für Dach, Fenster, Heizung, Leitungen.
• Bei Vermietung – Mietverträge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen.
• Bei Denkmalschutz – Bescheide und Genehmigungen des Denkmalamts.

Eine vollständige Liste für den Verkauf finden Sie in unserer Checkliste der Verkaufsunterlagen.

„Wer in Frankfurt nach dem Wert seines Hauses fragt, bekommt mit einem Durchschnitt für die ganze Stadt keine Antwort – zwischen den Bodenrichtwertzonen der Innenstadt und denen am Stadtrand liegen Welten. Dazu kommt, dass schon innerhalb eines Stadtteils die Zonen weit auseinanderliegen können, sodass zwei Häuser in derselben Gegend auf sehr unterschiedlich bewertetem Boden stehen. Deshalb beginnen wir jede Bewertung mit der Zone, dem Grundstück und den Unterlagen aus Grundbuch und Bauaufsicht, persönlich, professionell und auf Augenhöhe – und erst danach mit dem Preis.“

Michael Lang, Geschäftsführer, Lang Immobilien GmbH

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Verantwortlich für diesen Beitrag

Lang Immobilien GmbH, Städelstraße 19, 60596 Frankfurt am Main. Filialen: Eschersheimer Landstraße 264 b, 60320 Frankfurt am Main, und Langstraße 11, 64546 Mörfelden-Walldorf. Geschäftsführer: Michael Lang. Handelsregister: Amtsgericht Mainz, HRB 54221. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO; zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungs- und Gewerbeamt Frankfurt am Main. Mitglied im IVD – Immobilienverband Deutschland; Schlichtungsstelle: Ombudsmann Immobilien IVD/VPB. Mitglied der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main und im BVMW. Zertifiziert nach DIN EN 15733 (DIA-Zertifizierung) sowie als Sprengnetter MarktWert-Makler. Firmenprofil · LinkedIn

Quellen

• § 194 BauGB – Verkehrswert
• § 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren
• § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026 (PDF)
• Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Auszüge aus der Kaufpreissammlung
• Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation: BORIS Hessen
• Bauaufsicht Frankfurt am Main: Milieuschutzsatzungen
• Bauaufsicht Frankfurt am Main: Baulastauskunft-Online