Wie Lange Dauert Ein Hausverkauf In Frankfurt Am Main?

Ein Hausverkauf in Frankfurt dauert vom Entschluss bis zum Geldeingang in aller Regel mehrere Monate – wie viele, entscheidet weniger der Frankfurter Markt als das einzelne Haus: Preis, Unterlagen, Zustand und Adresse. Feste Fristen setzt das Gesetz nur an wenigen Stellen. Ist eine Vertragsseite Unternehmer und die andere Verbraucher, soll der Verbraucher den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Notartermin erhalten, und wo die Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat, kann sie es bis zu drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Alles andere ist Planung – und die beginnt in Frankfurt mit der Adresse, nicht mit dem Inserat.

Vier Uhren statt einer: Bis zum Käufer, bis zum Notartermin, bis zum Geld und bis zum Grundbucheintrag vergeht jeweils unterschiedlich viel Zeit. Wer „Dauer“ sagt, sollte wissen, welche er meint.
Vorlauf zählt mit: Fehlt der Energieausweis oder ein Grundbuchauszug, beginnt die Vermarktung später. Ein Haus mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 braucht oft einen Bedarfsausweis.
Käufersuche hängt am Preis: Ein Angebotspreis, der über dem liegt, was Käufer finanziert bekommen, verlängert die Vermarktung erheblich.
Nach dem Notartermin: Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundschulden und das Zeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht müssen vorliegen, bevor der Kaufpreis fällig wird.
Frankfurter Besonderheit: In den 14 Milieuschutzgebieten der Stadt (Übersicht der Bauaufsicht, Stand November 2026) besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dort ist mit einer echten Prüfung durch die Stadt zu rechnen, nicht nur mit einer Formalie.
Mehrfamilienhaus anders als Einfamilienhaus: Andere Käufer, andere Prüfungen, in Milieuschutzgebieten zusätzlich Grenzen bei der Aufteilung in Wohnungseigentum.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Frankfurt insgesamt?

Mehrere Monate, und die Spanne ist breit, weil sich ein Hausverkauf aus vier Abschnitten zusammensetzt, die unterschiedlich stark streuen. Die Zahlen, die im Netz kursieren, gehen auch deshalb so weit auseinander, weil sie Verschiedenes messen: Die eine Angabe endet mit der Zusage eines Käufers, die nächste mit dem Notartermin, die dritte mit dem Geldeingang. Für Ihre Planung zählt meist der Tag, an dem der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist und Sie die Schlüssel übergeben.

Abschnitt	Was in dieser Zeit passiert	Wovon die Dauer abhängt
Vorlauf	Unterlagen beschaffen, Wert ermitteln, Energieausweis, Exposé	Vollständigkeit der Unterlagen, Baujahr (Bedarfsausweis), Baulastauskunft
Käufersuche	Inserat, Besichtigungen, Verhandlung, Finanzierungsprüfung	Angebotspreis, Zustand, Objektart, Finanzierbarkeit für Käufer
Bis zum Notartermin	Vertragsentwurf, Prüfung, Beurkundung	Zwei Wochen Regelfrist, wenn ein Unternehmer an einen Verbraucher verkauft oder umgekehrt; Terminlage beim Notar
Bis zum Geld	Vormerkung, Löschung von Grundschulden, Vorkaufsrecht der Stadt, Fälligkeitsmitteilung	Grundbuchamt, Banken, Lage im oder außerhalb eines Milieuschutzgebiets

Der Grundbucheintrag des Käufers als Eigentümer folgt meist erst nach der Zahlung. Für Sie als Verkäufer ist er kein Zeitpunkt mehr, auf den Sie warten müssen – mit dem Zahlungseingang ist Ihr Teil erledigt.

Wie viel Vorlauf braucht ein Haus, bevor es inseriert werden kann?

Einige Wochen, wenn alles vorhanden ist; deutlich mehr, wenn Unterlagen erst erstellt werden müssen. Der Vorlauf wird in Zeitplänen leicht unterschätzt, weil er sich vor dem eigentlichen Verkauf abspielt und niemand ihn als Verkaufszeit zählt.

Drei Unterlagen bestimmen in Frankfurt den Vorlauf besonders:

Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen – das regelt § 80 Abs. 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis auszustellen, sofern das Haus nicht schon damals oder durch spätere Modernisierung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. Ein Bedarfsausweis wird aus den Bauteilen berechnet, nicht aus den Verbrauchsabrechnungen – er braucht deshalb Unterlagen oder eine Begehung. Wer ein älteres Frankfurter Reihen- oder Einfamilienhaus verkauft, sollte ihn als Erstes beauftragen, denn ohne ihn findet keine rechtssichere Besichtigung statt.

Grundbuchauszug. Für den Frankfurter Westen ist nicht das Grundbuchamt in der Innenstadt zuständig, sondern die Außenstelle in Höchst. Für Griesheim, Höchst, Nied, Schwanheim, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach und Zeilsheim erhalten Sie Auszüge und Akteneinsicht ausschließlich dort, wie das Grundbuchamt des Amtsgerichts Frankfurt angibt. Wer den Antrag an die falsche Stelle richtet, verliert Zeit, bevor die Vermarktung überhaupt beginnt.

Baulastenauskunft. Die Stadt nennt Stellplatz-, Zufahrts- und Abstandsflächenbaulasten als typische Fälle, und Käufer wie finanzierende Banken fragen danach. Die Frankfurter Bauaufsicht bietet die Baulastauskunft online an; die Auskunft, dass keine Baulast besteht, ist kostenfrei. Wer sie vorab einholt, beantwortet eine Frage, die sonst kurz vor dem Notartermin aufkommt.

Dazu kommen Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen und – falls noch eine Grundschuld eingetragen ist – die Kontaktdaten der Bank. Was davon fehlt, verlängert den Vorlauf, nicht die Vermarktung. Das ist der Teil, den Sie selbst am stärksten beeinflussen können.

Wie lange dauert die Käufersuche in Frankfurt – und wovon hängt sie ab?

Die Käufersuche ist der Abschnitt, der am stärksten schwankt: Sie kann nach wenigen Wochen abgeschlossen sein oder sich über viele Monate ziehen. Entscheidend ist, ob Angebotspreis, Zustand und Finanzierbarkeit zusammenpassen.

Für Frankfurt gibt der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses einen nüchternen Hintergrund. 2025 wurden in der Stadt 549 Eigenheime verkauft, nach 483 im Vorjahr; im ersten Quartal 2026 lag die Zahl der Verträge über bebaute Wohnimmobilien dagegen rund 19 Prozent unter dem Vorjahresquartal. Die Richtung ist also nicht eindeutig, und für ein einzelnes Haus sagt sie wenig. Bemerkenswerter ist ein anderer Befund: Neu gebaute Eigenheime wurden 2025 in Frankfurt nur in Einzelfällen verkauft. Wer ein Haus verkauft, konkurriert hier fast ausschließlich mit anderen Bestandshäusern – und damit über Zustand, Energieausweis und Preis, nicht über Ausstattung auf Neubauniveau.

Derselbe Bericht führt längere Vermarktungszeiten bei Neubauwohnungen auf höhere Finanzierungskosten zurück. Das betrifft zwar Wohnungen, der Mechanismus gilt aber für Häuser genauso: Was Käufer zahlen können, bestimmt ihre Bank, nicht ihr Wunsch. Ein Haus, dessen Angebotspreis über dem liegt, was Interessenten finanziert bekommen, bleibt nicht nur länger im Angebot. Es sammelt Standzeit, und eine spätere Preissenkung wird von Interessenten als Signal gelesen.

Hinzu kommt die Spreizung innerhalb der Stadt. Zwischen den Bodenrichtwertzonen rund um Innenstadt und Westend und denen im Frankfurter Westen und Norden liegt ein Vielfaches, und auch innerhalb eines Stadtteils wie Bornheim oder dem Gallus liegen Zonen weit auseinander. Ein Durchschnittswert für Frankfurt oder für einen Stadtteil ist deshalb kein Angebotspreis. Wer ihn trotzdem übernimmt, setzt entweder zu hoch an und verlängert die Suche, oder zu niedrig und verkauft schnell, aber unter Wert. Die zonengenauen Werte stellt der Gutachterausschuss kostenlos im Geoportal der Stadt bereit.

Was passiert zwischen Zusage und Notartermin?

Nach der Einigung mit einem Käufer vergehen bis zur Beurkundung typischerweise einige Wochen. Eine feste Frist setzt das Gesetz nur bei Verbraucherverträgen, also wenn auf einer Seite ein Unternehmer steht, etwa ein gewerblicher Ankäufer: Nach § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext dann im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen; wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen. Verkaufen Sie an eine Privatperson, gilt diese Frist nicht. Einen Entwurf erhalten Sie trotzdem vorab – nehmen Sie sich die Zeit, ihn zu lesen.

Der Beurkundungstermin selbst hängt vor allem von der Länge des Vertrags und Ihren Rückfragen ab, denn der Notar muss die Niederschrift vollständig vorlesen (§ 13 BeurkG).

Vor dem Entwurf steht die Finanzierung. Ein Käufer, der beim Notartermin noch keine verbindliche Finanzierungszusage hat, ist ein Risiko für Ihren Zeitplan – nicht für den Vertrag selbst, aber für die Wochen danach. Lassen Sie sich die Zusage zeigen, bevor der Notar den Entwurf verschickt.

In Hessen sind Notare in Frankfurt in der Regel zugleich Rechtsanwälte (Anwaltsnotariat). Für Sie ändert das am Ablauf nichts. Die Kosten der Beurkundung trägt nach § 448 Abs. 2 BGB im Zweifel der Käufer; über die Wahl des Notars sollten sich beide Seiten früh verständigen. Wer selbst einen Termin im Blick hat, etwa wegen eines Umzugs, sollte ihn früh ansprechen.

Ausführlich zu diesem Abschnitt: Ablauf eines Immobilienverkaufs vom ersten Schritt bis zum Notartermin.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Geld?

Mehrere Wochen, weil der Kaufpreis erst fällig wird, wenn der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt hat. Drei davon kosten Zeit:

Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Käufer im Grundbuch. Der Notar beantragt sie nach der Beurkundung beim Grundbuchamt; wie schnell sie eingetragen ist, hängt von dessen Arbeitslage ab.
Löschungsunterlagen der Bank. Ist auf Ihrem Haus noch eine Grundschuld eingetragen, braucht der Notar von Ihrer Bank die Löschungsbewilligung oder eine Treuhandauflage, aus dem Kaufpreis abgelöst zu werden. Informieren Sie Ihre Bank deshalb vor dem Notartermin.
Zeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht. Nach § 28 Abs. 1 des Baugesetzbuchs darf das Grundbuchamt den Käufer nur eintragen, wenn ihm nachgewiesen ist, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Die Stadt stellt darüber ein Zeugnis aus. Weil ohne dieses Zeugnis keine Umschreibung möglich ist, machen Kaufverträge die Fälligkeit des Kaufpreises üblicherweise davon abhängig.

Liegen alle Voraussetzungen vor, schreibt der Notar den Käufer an, und der Käufer zahlt innerhalb der im Vertrag vereinbarten Frist. Übergabe und Schlüssel folgen dem Zahlungseingang. Wie lange dieser Abschnitt im Einzelnen dauert, haben wir im Beitrag wie lange Sie vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung warten beschrieben.

Warum kann es in manchen Frankfurter Stadtteilen nach dem Notartermin länger dauern?

Weil in 14 Frankfurter Gebieten eine Milieuschutzsatzung gilt, und dort hat die Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Außerhalb dieser Gebiete ist das Zeugnis zum Vorkaufsrecht häufig eine Bestätigung, dass keines besteht. Innerhalb prüft die Stadt, ob sie es ausübt – und dafür hat sie nach § 28 Abs. 2 BauGB bis zu drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags.

Die Bauaufsicht führt die geltenden Milieuschutzsatzungen in einer Übersicht. Betroffen sind unter anderem Teilgebiete in Bockenheim, im Nordend (Nordend Mitte, Nordend-Süd), an der Berger Straße in Bornheim, im westlichen Ostend, in Sachsenhausen-Nord, im östlichen Gallus und im Gutleutviertel, in der Dornbusch-Siedlung und im Dichterviertel, in Alt-Eschersheim und der Anne-Frank-Siedlung sowie in der westlichen Riederwaldsiedlung. Die Satzungen gelten jeweils nur für das abgegrenzte Gebiet, nicht für den ganzen Stadtteil. Ob Ihre Adresse darin liegt, zeigt die straßengenaue Karte der Stadt.

Für Ihren Zeitplan heißt das: Liegt Ihr Haus in einem dieser Gebiete, planen Sie zwischen Notartermin und Geldeingang mehr Puffer ein als jemand in Harheim oder Nieder-Erlenbach. Die Stadt muss ihr Recht nicht ausüben. Sie hat aber die Frist, und vor deren Ende oder einem Verzicht wird der Kaufpreis nicht fällig. Wer gleichzeitig ein anderes Objekt kauft oder einen Umzug terminiert, sollte das in beiden Verträgen berücksichtigen.

Übt die Stadt ihr Recht aus, tritt sie grundsätzlich zu den vereinbarten Bedingungen in den Vertrag ein. Überschreitet der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert, kann sie nach § 28 Abs. 3 BauGB den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert bestimmen; Sie können dann bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit dieser Entscheidung vom Vertrag zurücktreten. Für den Zeitplan zählt vor allem: Bauen Sie ihn in diesen Gebieten nicht auf die kürzeste denkbare Variante.

Macht es einen Unterschied, ob ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus verkauft wird?

Ja, und zwar in jedem Abschnitt. Ein Einfamilienhaus kaufen überwiegend Selbstnutzer, die finanzieren müssen und Zeit für Besichtigungen und Bankgespräche brauchen. Ein Mehrfamilienhaus kaufen überwiegend Anleger, die anders rechnen: Mieterträge, Mietverträge und Instandhaltungsstau stehen im Vordergrund, und die Prüfung der Unterlagen ist umfangreicher.

In Frankfurt kommen zwei Besonderheiten hinzu. Erstens haben sich die Bodenwerte der beiden Teilmärkte unterschiedlich entwickelt: Nach dem Bodenpreisindex des Gutachterausschusses sind die Bodenwerte im Geschosswohnungsbau seit ihrem Höchststand zweimal in Folge zurückgegangen, während sich die Eigenheimzonen seitwärts bewegen. Wer ein Mehrfamilienhaus mit einer Preisvorstellung aus der Hochphase anbietet, trifft auf Käufer, die mit den gesunkenen Werten rechnen – und die Verhandlung dauert entsprechend.

Zweitens ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen in den Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig. Seit dem 1. Januar 2026 gilt dafür nach Angaben der Bauaufsicht zur Umwandlung von Wohn- und Teileigentum nur noch der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 BauGB. Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus in einem dieser Gebiete wird deshalb in der Regel als Ganzes verkauft. Außerhalb der Gebiete ist die Aufteilung wieder ohne Umwandlungsgenehmigung möglich, kostet aber selbst Zeit, weil eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung nötig sind. Wer überlegt, vor dem Verkauf aufzuteilen, sollte das in seinen Zeitplan einrechnen und nicht nebenher erledigen wollen.

Was verlängert einen Hausverkauf – und was lässt sich vorher klären?

Ein Teil der Verzögerungen hängt nicht am Markt, sondern an Dingen, die sich vor dem Inserat klären lassen. Eine Übersicht:

Was verzögert	In welchem Abschnitt	Was Sie vorher tun können
Angebotspreis über dem, was Käufer finanzieren	Käufersuche	Wert anhand der Bodenrichtwertzone und vergleichbarer Verkäufe ermitteln lassen, nicht anhand von Inseraten
Fehlender oder falscher Energieausweis	Vorlauf	Bei Bauantrag vor November 1977 Bedarfsausweis früh beauftragen
Unklare Baulasten	Vorlauf, Notar	Baulastauskunft online einholen
Grundschuld der Bank noch eingetragen	Nach dem Notartermin	Bank vor dem Notartermin informieren
Milieuschutzgebiet	Nach dem Notartermin	Lage prüfen, Puffer für das Vorkaufsrecht einplanen
Mehrere Eigentümer, etwa nach einem Erbfall	Vor allem	Einigkeit über Preis und Ablauf herstellen, bevor inseriert wird
Käufer ohne Finanzierungszusage	Bis zum Notartermin	Zusage vor dem Vertragsentwurf verlangen
Vermietetes Haus	Käufersuche	Mietverträge, Mieterkontakte für Besichtigungen und Kautionen geordnet bereithalten

Beim vermieteten Haus müssen Besichtigungen mit den Mietern abgestimmt werden, und Käufer, die selbst einziehen wollen, scheiden bei einem vermieteten Haus oft aus. Das verändert den Käuferkreis und damit die Dauer.

Geht ein Hausverkauf mit Makler schneller als privat?

Nicht automatisch – aber die Abschnitte, die sich beschleunigen lassen, sind genau die, in denen Erfahrung mit Unterlagen, Ämtern und Preisfindung zählt. Ein Makler kann weder die Prüffrist vor dem Notartermin noch die Frist der Stadt beim Vorkaufsrecht verkürzen. Er kann aber dafür sorgen, dass Energieausweis, Grundbuchauszug und Baulastauskunft vorliegen, bevor das Haus veröffentlicht wird, dass der Angebotspreis auf belastbaren Vergleichswerten beruht und dass Interessenten ihre Finanzierung klären, bevor der Notar beauftragt wird.

Ob sich das für Sie lohnt, hängt davon ab, wie viel davon Sie selbst übernehmen können und wollen. Wer ein Haus mit vollständigen Unterlagen, klarer Eigentümerstruktur und ohne Milieuschutzbezug verkauft, hat weniger zu koordinieren als eine Erbengemeinschaft mit einem vermieteten Haus in einem Milieuschutzgebiet. Die Dauer hängt am Ende daran, wie viele der Schritte aus der Tabelle oben parallel statt nacheinander laufen.

Mehr zum Verkauf eines Hauses in Frankfurt und unserem Vorgehen finden Sie auf unserer Seite Haus verkaufen in Frankfurt. Welche Unterlagen Sie im Einzelnen brauchen, steht in unserer Checkliste für den Immobilienverkauf.

„Frankfurt ist für einen Hausverkauf kein einheitlicher Markt: Zwischen den Bodenwerten nahe der Innenstadt und denen am Stadtrand liegen Welten. Wer im Nordend verkauft, hat andere Wege vor sich als jemand in Nieder-Erlenbach – bei den Unterlagen, bei den Ämtern und bei der Frage, wer als Käufer infrage kommt. Deshalb beginnen wir mit der Adresse und nicht mit dem Inserat – persönlich, professionell und auf Augenhöhe.“
Michael Lang, Geschäftsführer, Lang Immobilien GmbH

Häufige Fragen zur Dauer eines Hausverkaufs in Frankfurt

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Frankfurt am Main?

In aller Regel mehrere Monate vom Entschluss bis zum Geldeingang. Wie viele, hängt vor allem davon ab, ob die Unterlagen vollständig sind, ob der Angebotspreis zu dem passt, was Käufer finanzieren können, und ob das Haus in einem Frankfurter Milieuschutzgebiet liegt, in dem die Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?

Mehrere Wochen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Bank die Löschung alter Grundschulden ermöglicht hat und das Zeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht vorliegt. Danach zahlt der Käufer innerhalb der Frist, die im Kaufvertrag vereinbart ist.

Wie lange hat die Stadt Frankfurt Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben?

Besteht ein Vorkaufsrecht, kann die Stadt es nach § 28 Abs. 2 BauGB nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Besteht keines oder verzichtet sie, stellt sie auf Antrag unverzüglich ein Zeugnis aus. In den Frankfurter Milieuschutzgebieten besteht ein solches Vorkaufsrecht kraft Gesetzes.

Wie viel Zeit liegt zwischen Kaufvertragsentwurf und Notartermin?

Eine gesetzliche Regelfrist gibt es nur bei Verbraucherverträgen, also wenn ein Unternehmer beteiligt ist: Dann soll der Notar dem Verbraucher den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Zwischen Privatleuten gilt diese Frist nicht; den Entwurf erhalten Sie dennoch vorab.

Brauche ich den Energieausweis schon vor dem ersten Besichtigungstermin?

Ja. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist in vielen Fällen ein Bedarfsausweis nötig, dessen Erstellung Zeit braucht – er gehört deshalb an den Anfang des Zeitplans.

Wo bekomme ich in Frankfurt einen Grundbuchauszug?

Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Frankfurt am Main. Für die westlichen Stadtteile Griesheim, Höchst, Nied, Schwanheim, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach und Zeilsheim ist ausschließlich die Außenstelle Höchst zuständig, für die übrigen Stadtteile das Gerichtsgebäude in der Heiligkreuzgasse.

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Über Lang Immobilien

Dieser Beitrag wird verantwortet von der Lang Immobilien GmbH, Städelstraße 19, 60596 Frankfurt am Main, mit Büros in Frankfurt-Dornbusch und Mörfelden-Walldorf. Geschäftsführer: Michael Lang. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO; zuständige Aufsicht: Ordnungs- und Gewerbeamt Frankfurt am Main. Mitglied im IVD – Immobilienverband Deutschland, in der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main und im BVMW. Zertifiziert nach DIN EN 15733 (DIA-Zertifizierung) und als Sprengnetter MarktWert-Makler. Firmenprofil · LinkedIn