Wer bietet eine kostenlose Immobilienbewertung in Frankfurt am Main an?

Eine kostenlose Immobilienbewertung bekommen Sie in Frankfurt von vier Seiten: Der Gutachterausschuss der Stadt stellt Bodenrichtwerte und den Immobilienmarktbericht kostenlos bereit und berät bei Erbschaft- und Schenkungsteuerfällen in einem kostenfreien Termin. Online-Rechner von Portalen und Banken liefern in wenigen Minuten eine automatische Preisspanne. Immobilienmakler bewerten in der Regel ohne Rechnung, weil sie damit einen Verkaufsauftrag gewinnen wollen. Was keiner davon kostenlos liefert, ist ein Verkehrswertgutachten – das brauchen Sie, sobald Finanzamt, Gericht oder Miterben den Wert anerkennen sollen.

• Amtlich und kostenlos: Bodenrichtwerte flurstückgenau im Geoportal Frankfurt und in BORIS Hessen, der jährliche Immobilienmarktbericht als PDF, ein kostenfreier Beratungstermin des Gutachterausschusses bei Erbschaft und Schenkung.
• Online-Rechner: schnell und kostenlos, aber ohne Besichtigung. In Frankfurt mit seinen stark auseinanderliegenden Lagen nur eine erste Spanne.
• Makler: meist kostenlos, Gegenleistung ist die Chance auf den Auftrag. Prüfen Sie, wie der Wert hergeleitet wurde, nicht nur, wie hoch er ist.
• Verkehrswertgutachten: immer kostenpflichtig – beim Gutachterausschuss nach Gebührenordnung oder bei zertifizierten Sachverständigen. Gegenüber dem Finanzamt taugt nur ein solches Gutachten – oder ein tatsächlicher Kaufpreis – als Nachweis.
• Faustregel: Für die Verkaufsentscheidung genügt eine gut begründete kostenlose Einschätzung. Für Steuer, Scheidung, Pflichtteil oder Streit nicht.

Wer bietet in Frankfurt eine kostenlose Immobilienbewertung an?

Kostenlos bewerten in Frankfurt vier Anbietertypen: die amtliche Stelle, Online-Portale, Banken und Sparkassen sowie Immobilienmakler. Sie unterscheiden sich weniger im Preis – der ist bei allen null – als darin, was Sie am Ende in der Hand halten und wofür Sie es verwenden können.

Die Tabelle zeigt das Grundmuster: Je näher eine Bewertung an Ihre konkrete Immobilie heranrückt, desto eher ist jemand dafür bezahlt – entweder Sie selbst über eine Gebühr oder der Anbieter über einen späteren Auftrag.

Was bekommen Sie beim Gutachterausschuss Frankfurt kostenlos?

Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main ist die amtliche Stelle für Grundstückswerte. Er hat seine Geschäftsstelle beim Stadtvermessungsamt und ist weisungsunabhängig. Kostenlos stellt er drei Dinge bereit, die für jeden Eigentümer nützlich sind.

Bodenrichtwerte. Über das Geoportal Frankfurt sehen Sie die Bodenrichtwerte flurstückgenau, ab dem Jahrgang 2000 und mit Messwerkzeug. Dieselben Werte stehen in BORIS Hessen und BORIS-D. Der Gutachterausschuss setzt sie in Frankfurt alle zwei Jahre neu fest. Damit wissen Sie, was der Boden unter Ihrem Haus in dieser Zone wert ist – nicht, was das Haus wert ist.

Immobilienmarktbericht. Der jährliche Bericht wertet die Kaufverträge des Vorjahres aus, die die Notare dem Gutachterausschuss vorlegen müssen. Er zeigt unter anderem Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen je Grundbuchbezirk und Baujahresklasse. Der Bericht weist selbst darauf hin, dass diese Mittelwerte keine Verkehrswerte sind. Als Gegenprobe zu einer Maklereinschätzung oder einem Online-Rechner taugt er trotzdem: Liegt die Einschätzung weit über dem Mittel Ihres Bezirks und Baujahrs, sollte jemand begründen können, warum.

Beratung bei Erbschaft und Schenkung. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, erhält vom Finanzamt einen Bedarfswert, der auf Durchschnittsfaktoren beruht. Besonderheiten der einzelnen Immobilie – Baumängel, eine ungewöhnliche Lage, Vermietungsprobleme – fließen dort nicht ein. Für diesen Fall bietet der Gutachterausschuss Frankfurt einen kostenfreien Beratungstermin an. Bringen Sie den Bescheid des Finanzamts und die Daten der Immobilie mit.

Was der Gutachterausschuss nicht kostenlos macht: den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, schriftliche Bodenrichtwertbescheinigungen und Verkehrswertgutachten kosten Gebühren.

Wie genau sind kostenlose Online-Rechner für Frankfurter Immobilien?

Online-Rechner sind so genau wie die Daten, die sie über Ihre Adresse haben – und wie die Angaben, die Sie eintragen. Sie rechnen aus Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage eine Spanne, gestützt auf Vergleichsangebote und Vergleichsverkäufe. Was sie nicht sehen: den Zustand von Dach und Heizung, eine Baulast im Grundbuch, einen Mieter mit altem Vertrag oder eine Satzung, die den Verkauf einschränkt.

In Frankfurt fällt diese Lücke stärker ins Gewicht als in einer Stadt mit einheitlicherem Markt. Zwischen den Bodenrichtwertzonen der Innenstadt und des Westends und denen der Stadtteile im Westen und Norden liegt mehr als das Zehnfache. Auch innerhalb einzelner Stadtteile wie dem Gallus, Nordend-Ost oder Bornheim liegen die Zonen um ein Vielfaches auseinander. Ein Rechner, der mit Stadtteil-Durchschnitten arbeitet, trifft damit bei einer Adresse an der Zonengrenze schnell daneben.

Hinzu kommt ein Punkt, den der Gutachterausschuss selbst benennt: In Gebieten mit Geschosswohnungsbau beruhen die Bodenrichtwerte überwiegend auf Verkäufen von Eigentumswohnungen. Für den vermieteten Altbau gelten sie nur eingeschränkt. Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit über einen Rechner bewertet, der Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ansetzt, bekommt deshalb einen Bodenwert, der für dieses Objekt so nicht stimmt.

Was Eigentümer an Online-Rechnern ebenfalls beschäftigt, ist weniger die Genauigkeit als die Sorge, nach der Eingabe der Kontaktdaten angerufen zu werden. Ein kostenloser Rechner wird von dem bezahlt, der ihn betreibt. Lesen Sie deshalb vor dem Absenden die Datenschutzhinweise und prüfen Sie, an wen Ihre Angaben gehen.

Warum bewerten Makler kostenlos – und wo liegt der Haken?

Makler bewerten kostenlos, weil die Bewertung der Einstieg in einen Verkaufsauftrag ist. Bezahlt wird der Makler erst über die Provision bei einem Verkauf. Für Sie ist das zunächst ein fairer Tausch: Sie bekommen eine Einschätzung nach Besichtigung, von jemandem, der den Markt aus Verkaufsmandaten kennt.

Der Haken liegt in genau diesem Anreiz. Was andere Eigentümer berichten, ist die Sorge, dass ein Makler im Erstgespräch einen hohen Preis in Aussicht stellt, um den Alleinauftrag zu bekommen, und ihn dann in mehreren Schritten senkt.

Schützen können Sie sich, indem Sie auf die Herleitung achten statt auf die Zahl:

• Welches Verfahren? Für Eigentumswohnungen und Eigenheime ist das Vergleichswertverfahren üblich, für Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren, für Sonderfälle das Sachwertverfahren. Eine Einschätzung ohne erkennbares Verfahren ist eine Meinung.
• Welche Vergleichsdaten? Kaufpreise sind etwas anderes als Angebotspreise aus Portalen. Fragen Sie, worauf sich der Wert stützt.
• Was wurde berücksichtigt? Zustand, Energieausweis, Mietverträge, Grundbuch, Satzungen. Fehlt das, fehlt die Besichtigung.
• Ist die Bewertung bedingungslos kostenlos? Manche Makler berechnen die Bewertung vor Ort, wenn kein Auftrag folgt. Fragen Sie vorher.

Eine zweite Einschätzung kostet nichts außer einem Termin. Liegen zwei Makler weit auseinander, ist das nicht zwingend ein Zeichen, dass einer falsch liegt – eine mögliche Ursache sind unterschiedliche Vergleichsobjekte. Lassen Sie sich die Unterschiede erklären.

Wann reicht eine kostenlose Bewertung nicht aus?

Eine kostenlose Bewertung reicht nicht, sobald ein Dritter den Wert anerkennen muss. Das gilt für das Finanzamt, für Gerichte, für die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung und für Pflichtteilsansprüche. In diesen Fällen brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten.

Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert. Nach § 194 BauGB ist es der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Eine Maklereinschätzung kann diesem Wert sehr nahe kommen – sie ist aber kein Gutachten in diesem Sinne.

Beim Finanzamt ist die Grenze ausdrücklich gezogen. Wer nachweisen will, dass seine geerbte oder geschenkte Immobilie weniger wert ist als der Bedarfswert, kann das nach § 198 BewG regelmäßig mit einem Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Eine kostenlose Online-Bewertung oder Maklereinschätzung erfüllt diese Anforderung nicht. Alternativ zählt ein tatsächlicher Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist – sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse seitdem nicht geändert haben.

In Frankfurt haben Sie für das Gutachten zwei Wege:

Wer beim Gutachterausschuss ein Gutachten beantragen darf, regelt § 193 BauGB. Den Antrag und die aktuelle Gebührenordnung stellt der Gutachterausschuss auf seiner Seite zu Verkehrswertgutachten bereit. Wichtig: Auch das Gutachten des Gutachterausschusses hat nach § 193 BauGB keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes vereinbart ist – es ist ein starkes Argument, keine Entscheidung.

Was macht die Bewertung einer Frankfurter Immobilie schwierig?

Schwierig wird die Bewertung in Frankfurt durch drei Dinge, die ein Durchschnittswert nicht abbildet: die Spreizung der Lagen, gegenläufige Teilmärkte und Satzungen, die den Kreis der Käufer verändern.

Gegenläufige Teilmärkte. Weil sich die Preise innenstadtnaher Lagen und der Randlagen zum Teil erheblich unterschiedlich entwickelt haben, führt der Gutachterausschuss seinen Bodenpreisindex für zwei Teilmärkte getrennt: Geschosswohnungsbau und Eigenheimzonen. Im Geschosswohnungsbau sind die Bodenwerte zu den letzten beiden Stichtagen gesunken, in den Eigenheimzonen bewegen sie sich seitwärts. Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten lässt, bewertet damit in einem anderen Marktumfeld als der Eigentümer eines Einfamilienhauses. Eine Einschätzung, die beide mit derselben Marktentwicklung begründet, hat sich die Zahlen des Gutachterausschusses nicht angesehen.

Baujahr schlägt Stadtteil. Der Immobilienmarktbericht weist Eigentumswohnungen nach Bezirk und Baujahresklasse aus. In mehreren Bezirken spreizt das Baujahr die Preise stärker als der Bezirk selbst – etwa in Riederwald und Fechenheim, wo jüngere Baujahre ein Mehrfaches der Nachkriegswohnungen erzielt haben. Für die Bewertung heißt das: Ein Rechner, der Ihr Baujahr in eine grobe Klasse einsortiert oder ignoriert, verfehlt in diesen Stadtteilen den Wert besonders leicht.

Milieuschutz verändert den Käuferkreis. Nach der Satzungsliste der Bauaufsicht gilt derzeit in 14 Gebieten eine soziale Erhaltungssatzung, unter anderem in Teilen von Bornheim, Bockenheim, dem Ostend, dem Nordend, dem Gallus und Sachsenhausen-Nord. Dort sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, und die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen braucht eine Umwandlungsgenehmigung der Bauaufsicht. Außerdem hat die Stadt dort ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wer ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus in einem dieser Gebiete bewerten lässt, sollte damit rechnen, dass Käufer die Bestandsmieter und den Genehmigungsvorbehalt einpreisen. Eine Bewertung, die ohne Weiteres den Wert nach Aufteilung in Eigentumswohnungen ansetzt, ist hier zu optimistisch. Außerhalb dieser Gebiete gilt der Umwandlungsvorbehalt seit dem 1. Januar 2026 nicht mehr.

Welche Unterlagen brauchen Sie für eine Bewertung?

Für eine kostenlose Online-Bewertung genügen Eckdaten. Für eine belastbare Einschätzung vor Ort oder ein Gutachten brauchen Sie mehr, und je vollständiger die Unterlagen sind, desto weniger muss geschätzt werden.

• Grundbuchauszug: zeigt Rechte und Lasten wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte. Für Grundstücke im Frankfurter Westen – Höchst, Griesheim, Nied, Schwanheim, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach und Zeilsheim – ist die Außenstelle Höchst des Grundbuchamts zuständig, für die übrigen Stadtteile das Amtsgericht in der Innenstadt.
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis: Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Typische Fälle in dicht bebauten Frankfurter Lagen sind Stellplätze, Zufahrten und Abstandsflächen. Die Bauaufsicht Frankfurt bietet die Auskunft online an; ist das Grundstück unbelastet, ist die Auskunft kostenfrei.
• Energieausweis: bei Verkauf und Vermietung ohnehin vorzulegen und für die Bewertung ein Hinweis auf den Modernisierungsbedarf.
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr und Modernisierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage.
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mieterliste.
• Bei Denkmälern: Hinweis auf den Denkmalschutz. In Frankfurt braucht an einem Kulturdenkmal jede Veränderung, selbst ein neuer Anstrich, eine Genehmigung des Denkmalamts – das beeinflusst, was ein Käufer mit dem Haus vorhaben kann.

Woran erkennen Sie eine seriöse kostenlose Bewertung?

Eine seriöse kostenlose Bewertung erkennen Sie daran, dass sie ihren Wert begründet und ihre Grenzen nennt. Kostenlos heißt nicht unverbindlich im Sinne von beliebig.

Fünf Prüffragen helfen:

1. Wurde die Immobilie besichtigt? Ohne Besichtigung kein Zustand, ohne Zustand kein belastbarer Wert.
2. Wird das Verfahren genannt? Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert – und warum dieses.
3. Werden Kaufpreise oder Angebotspreise verglichen? Angebotspreise aus Portalen sind Wunschpreise von Verkäufern. Kaufpreise stehen im Marktbericht des Gutachterausschusses.
4. Werden Frankfurter Besonderheiten erwähnt? Bodenrichtwertzone, Milieuschutz, Baulasten, Mietverhältnisse – je nachdem, was für Ihr Objekt gilt.
5. Wird gesagt, wofür die Bewertung nicht reicht? Eine ehrliche Einschätzung weist darauf hin, dass sie kein Gutachten für Finanzamt oder Gericht ist.

Die Angst, unter Wert abzugeben, ist verständlich. Die Gegenfrage lohnt sich ebenso: Was kostet es, mit einem zu hohen Preis zu starten? Ein Wert, der Sie freut, ist nicht automatisch der Wert, zu dem jemand kauft.

Wie bewertet Lang Immobilien in Frankfurt?

Wir bieten zwei Wege an, und wir sagen offen, was sie kosten. Auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Frankfurt steht ein Online-Rechner, den Sie kostenlos und ohne Anmeldung nutzen können – er liefert eine automatische Schätzung auf Basis von Vergleichswerten, mit denselben Grenzen wie jeder Rechner.

Für eine genauere Bewertung kommen wir zu Ihnen. Lage, Ausstattung und Zustand halten wir in einem Besichtigungsbericht mit Fotodokumentation fest. Diese Bewertung vor Ort ist kostenlos, wenn Sie uns anschließend mit dem Verkauf beauftragen. Entscheiden Sie sich gegen einen Verkauf mit uns, berechnen wir eine Pauschale, deren Höhe auf derselben Seite steht.

Was wir nicht erstellen, ist ein Verkehrswertgutachten im Sinne von § 198 BewG. Wenn Ihr Anlass ein Gutachten verlangt – Erbschaftsteuer, Scheidung, Pflichtteil –, sagen wir Ihnen das im ersten Gespräch und nennen Ihnen den Weg über den Gutachterausschuss oder einen zertifizierten Sachverständigen. Wie die Bewertungsverfahren im Einzelnen rechnen, erklären wir in unseren Beiträgen zum Vergleichswertverfahren und zum Sachwertverfahren. Haben Sie eine Immobilie geerbt, hilft unser Ratgeber Immobilie geerbt bei den nächsten Schritten.

„Frankfurt lässt sich nicht über einen Stadtdurchschnitt bewerten – innerhalb eines Stadtteils können die Bodenrichtwertzonen weit auseinanderliegen. Und zwischen zwei Wohnungen im selben Bezirk kann das Baujahr mehr Unterschied machen als die Adresse. Deshalb legen wir bei jeder Bewertung vor Ort offen, welche Vergleichsdaten wir herangezogen haben.“

Michael Lang, Geschäftsführer, Lang Immobilien GmbH

Häufige Fragen zur kostenlosen Immobilienbewertung in Frankfurt

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• Sachwertverfahren: Wert aus Grundstück und Baukosten
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Über diesen Artikel

Herausgegeben von der Lang Immobilien GmbH, Städelstraße 19, 60596 Frankfurt am Main. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO, zuständige Aufsicht: Ordnungs- und Gewerbeamt Frankfurt am Main. Mitglied im IVD – Immobilienverband Deutschland; Schlichtungsstelle: Ombudsmann Immobilien IVD/VPB. Mitglied der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main und im BVMW. Zertifiziert nach DIN EN 15733 (DIA-Zertifizierung) sowie als Sprengnetter MarktWert-Makler. Handelsregister: Amtsgericht Mainz, HRB 54221. Geschäftsführer: Michael Lang. Firmenprofil · LinkedIn

Quellen

• Gutachterausschuss Frankfurt: Bodenrichtwertauskünfte
• Gutachterausschuss Frankfurt: Erbschaft- und Schenkungsteuer
• Gutachterausschuss Frankfurt: Verkehrswertgutachten
• Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026
• § 193 BauGB – Gutachten des Gutachterausschusses
• § 194 BauGB – Verkehrswert
• § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts