Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf in Frankfurt am Main?

Für den Verkauf einer Immobilie in Frankfurt brauchen Sie drei Gruppen von Unterlagen: die Nachweise für den Notar (Grundbuchdaten, Ausweis, Steuer-Identifikationsnummer, Angaben zu eingetragenen Grundschulden), die gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente für Interessenten (vor allem den Energieausweis) und die Objektunterlagen, mit denen Käufer und deren Bank das Haus oder die Wohnung prüfen – Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Liegenschaftskarte, Baulastauskunft, Bauakte und bei Eigentumswohnungen die WEG-Unterlagen. In Frankfurt kommt es dabei auf den Weg an: Das Grundbuch für den Westen der Stadt liegt in der Außenstelle Höchst, die Bauakte gibt die Bauaufsicht nur digital und bei Wohnungen in der Regel nur mit Vollmacht der Hausverwaltung heraus, und in den 14 Milieuschutzgebieten prüft die Stadt beim Hausverkauf ihr Vorkaufsrecht.

• Der Notar braucht weniger als der Käufer: Grundbuchdaten, Ausweis, Steuer-ID und Unterlagen zu Grundschulden genügen ihm für den Vertragsentwurf.
• Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen; für Baudenkmäler gilt die Pflicht nicht.
• Grundbuchauszüge für Griesheim, Höchst, Nied, Schwanheim, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach und Zeilsheim gibt es nur in der Außenstelle Höchst.
• Die Bauakte liegt bei der Bauaufsicht Frankfurt digital vor; Wohnungseigentümer brauchen für die Einsicht eine Vollmacht der Hausverwaltung oder aller anderen Eigentümer.
• Die Liegenschaftskarte lässt sich für Frankfurt kostenlos online abrufen, die Baulastauskunft online beantragen – eine Negativauskunft ist kostenfrei.
• Wer geerbt hat, in einer GbR eingetragen ist oder eine längst getilgte Grundschuld im Grundbuch stehen hat, sollte das vor der Vermarktung klären, nicht erst beim Notar.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf auf einen Blick?

Die folgende Übersicht zeigt, welche Unterlage wofür gebraucht wird und wo Sie sie in Frankfurt bekommen. Nicht jede Zeile betrifft jeden Verkauf: Für ein unbebautes Grundstück entfällt der Energieausweis, für ein Einfamilienhaus entfallen die WEG-Unterlagen.

Je früher diese Liste abgearbeitet ist, desto weniger hängt der Verkauf an Behördenwegen. Eine vollständige Unterlagenmappe ist nicht nur eine Formalie: Sie entscheidet darüber, ob ein Interessent nach der Besichtigung zügig mit seiner Bank sprechen kann.

Welche Unterlagen verlangt der Notar – und welche beschafft er selbst?

Der Notar braucht für den Vertragsentwurf nur einen kleinen Teil der Mappe: die Grundbuchdaten (Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundbuchblatt), die persönlichen Daten und Steuer-Identifikationsnummern aller Verkäufer, Angaben zu Darlehen und Grundschulden samt Ansprechpartner bei der Bank sowie zum Termin einen gültigen Personalausweis oder Reisepass. Den aktuellen Grundbuchauszug beschafft der Notar häufig selbst; für die Vorbereitung genügt der letzte Auszug oder die Eintragungsnachricht, die Sie haben.

Verkaufen mehrere Eigentümer gemeinsam – etwa Ehepaare oder Geschwister –, müssen alle mitwirken oder wirksam vertreten sein. Wer nicht selbst zum Termin kommen kann, braucht eine Vollmacht in der Form, die der Notar vorgibt – klären Sie das vor dem Termin, nicht am Tag selbst.

Der Rest der Unterlagen – Pläne, Energieausweis, Baulastauskunft, WEG-Protokolle – ist für den Notar meist nicht nötig, wohl aber für den Käufer und dessen Bank. Die Bank des Käufers prüft das Objekt, bevor sie eine Finanzierung zusagt, und fordert dafür typischerweise Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung und bei Wohnungen die Teilungserklärung an. Fehlen diese Unterlagen, verschiebt sich nicht der Notartermin allein, sondern schon die Finanzierungszusage, auf die der Notartermin wartet. Was im Einzelnen beim Beurkundungstermin passiert, beschreiben wir in unserem Beitrag dazu, worauf Verkäufer beim notariellen Kaufvertrag achten sollten.

Wo bekommen Sie in Frankfurt den Grundbuchauszug?

Den Grundbuchauszug erteilt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Frankfurt am Main – allerdings an zwei Standorten, je nach Katasterbezirk. Für den überwiegenden Teil der Stadt ist das Gerichtsgebäude A in der Heiligkreuzgasse zuständig, wo Auszüge an der Servicetheke im Eingangsbereich ausgegeben werden. Für die Frankfurter Katasterbezirke Griesheim, Höchst, Nied, Schwanheim, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach und Zeilsheim gibt es Grundbuchauszüge und Akteneinsicht ausschließlich in der Außenstelle Höchst in der Zuckschwerdtstraße.

Für Eigentümer im Frankfurter Westen heißt das: Der Weg in die Innenstadt ist vergeblich. Weil Katasterbezirke nicht immer mit den Stadtteilgrenzen übereinstimmen, lohnt bei Grenzlagen ein Blick in den alten Kaufvertrag oder den letzten Grundbuchauszug – dort steht der Bezirk, und danach richtet sich der Standort. Wer den Weg ganz sparen will, überlässt die Beschaffung des aktuellen Auszugs dem Notar, der ihn für den Vertrag ohnehin braucht.

Für das Exposé und die ersten Gespräche mit Interessenten genügt zunächst Ihr vorhandener Auszug. Wichtig ist, dass Sie ihn vorher selbst lesen: In Abteilung II stehen Rechte Dritter wie Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht, in Abteilung III die Grundschulden. Beides fragt jeder Käufer, und beides muss im Kaufvertrag geregelt werden.

Wann muss der Energieausweis vorliegen – und wann nicht?

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Nach § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) hat der Verkäufer oder sein Makler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen; ein gut sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt ebenfalls. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, und nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie. Wird eine Anzeige in kommerziellen Medien geschaltet und liegt ein Energieausweis vor, gehören dessen Kennwerte als Pflichtangaben in die Anzeige.

Ausgenommen sind kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche und Baudenkmäler: Für ein Baudenkmal gelten die Ausstellungs- und Vorlagepflichten aus § 80 Absatz 3 bis 7 nicht. Ob Ihr Haus als Kulturdenkmal eingetragen ist, zeigt in Hessen die Denkmaldatenbank DenkXweb; zuständig in Frankfurt ist das Denkmalamt der Stadt. Für Denkmaleigentümer verschiebt sich die Unterlagenfrage dann von der Energiebilanz auf die Genehmigungen: Weil in Frankfurt an einem Kulturdenkmal jede Veränderung – bis hin zu einer neuen Farbfassung – eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung braucht, will ein Käufer sehen, dass frühere Arbeiten genehmigt waren.

Wer einen Energieausweis neu ausstellen lässt, steht oft vor der Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Welcher wann vorgeschrieben ist, erklären wir im Beitrag zum Energieausweis beim Immobilienverkauf.

Woher bekommen Sie Bauakte und Baupläne, wenn sie fehlen?

Fehlen Baugenehmigung, Pläne oder Statik, ist das Archiv der Bauaufsicht Frankfurt die Anlaufstelle. Dort lassen sich abgeschlossene Vorgänge wie Baugenehmigungsakten und statische Berechnungen einsehen und in digitalisierter Form erwerben. Die Bestandsunterlagen liegen ausschließlich digital vor und können auch über eine Datenaustausch-Plattform übermittelt werden; ob zu Ihrer Liegenschaft Akten vorhanden sind, fragen Sie vorab per E-Mail beim Archiv ab. Einsicht vor Ort gibt es nur nach Terminvereinbarung.

Einsehen darf nur der Eigentümer oder, wer von ihm bevollmächtigt ist, und zwar mit Ausweis. Hat der Eigentümer die Immobilie erst im letzten halben Jahr erworben, verlangt die Bauaufsicht einen aktuellen Grundbuchauszug oder die Vollmacht des Voreigentümers – Kaufvertrag oder Auflassung reichen dann nicht. Für Gesellschaften kommt ein Registerauszug hinzu.

Wohnungseigentümer stoßen hier auf eine Hürde, die man leicht übersieht: Die Bauaufsicht führt in der Regel keine Akten zu einzelnen Wohnungen, sondern zum ganzen Gebäude. Für die Einsicht brauchen Sie deshalb eine Vollmacht der Hausverwaltung oder aller anderen Eigentümer. Wer eine Wohnung im Nordend, im Ostend oder in Sachsenhausen verkaufen will und keine Pläne hat, fragt zuerst bei der Hausverwaltung – möglicherweise liegen die Grundrisse dort, und wenn nicht, ist die Vollmacht für die Bauaufsicht der nächste Schritt.

Warum müssen Wohnfläche und Grundstücksangaben stimmen?

Die Wohnfläche ist die Zahl, auf die Käufer, Bank und Preisvergleich zugleich schauen – deshalb gehört eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung in die Unterlagen, nicht nur eine Zahl aus dem Gedächtnis. Prüfen Sie, woher Ihre Flächenangabe stammt: Eine Zahl aus dem damaligen Exposé oder dem Mietvertrag ist keine Berechnung. Rechnet jemand anhand der Pläne nach, kann weniger herauskommen, etwa weil Dachschrägen, Balkone oder Kellerräume anders angesetzt werden. Wer das erst während der Verhandlungen erfährt, verliert Glaubwürdigkeit und meist auch Preisspielraum. Wie Balkone und Terrassen in die Wohnfläche eingehen, erklären wir im Beitrag zur Wohnfläche von Balkon und Terrasse.

Dasselbe gilt für das Grundstück. Die Grenzen und die Flurstücksbezeichnung zeigt die Liegenschaftskarte, die frühere Flurkarte. Für Frankfurt sind Auszüge aus dem Liegenschaftskataster über das Portal Geodaten Online der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation kostenlos online abrufbar – der Weg zum Amt entfällt. Die Liegenschaftskarte zeigt auch, ob die Garage oder ein Teil des Gartens auf einem eigenen Flurstück liegt, das im Kaufvertrag mit aufgeführt werden muss.

Bei Häusern mit größeren Gärten lohnt ein Vergleich mit den Grundstücksangaben im alten Kaufvertrag. Für den Wert ist das nicht nebensächlich: Der Frankfurter Gutachterausschuss setzt beim Einfamilienhaus den vollen Bodenrichtwert nur bis zu einer typischen Grundstücksgröße an, Mehrfläche als Hinterland deutlich geringer. Wer die Fläche kennt, kann die Preisdiskussion darüber vorbereiten.

Was steht im Baulastenverzeichnis, und wo fragen Sie es in Frankfurt ab?

Das Baulastenverzeichnis erfasst öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die ein Grundstück zugunsten eines anderen übernommen hat – und die nicht im Grundbuch stehen. Die Stadt Frankfurt nennt als Beispiele Stellplatz-, Zufahrts- und Abstandsflächenbaulasten – Fälle aus dicht bebauten Lagen, in denen ein Haus Fläche des Nachbargrundstücks mitnutzt oder umgekehrt.

Die Auskunft gibt es bei der Bauaufsicht Frankfurt über die Baulastauskunft-Online: Sie fragen das Flurstück online ab und erhalten das Ergebnis als PDF. Die Auskunft, dass keine Baulasten bestehen, ist kostenfrei. Weil Käufer und Banken nach Baulasten fragen und eine eingetragene Last die Bebaubarkeit oder Nutzung einschränken kann, gehört die Auskunft in die Mappe, bevor das erste Angebot kommt – gerade beim Haus mit Garage auf der Grundstücksgrenze oder beim Grundstück, auf dem ein Käufer anbauen möchte.

Welche zusätzlichen Unterlagen brauchen Sie für eine Eigentumswohnung?

Für eine Eigentumswohnung kommen die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu. Sie liegen bei der Hausverwaltung, und die Anfrage sollte dort früh gestellt werden:

Die Protokolle sind für Käufer aufschlussreich, weil sie zeigen, welche Kosten in den nächsten Jahren anstehen. Gemeint sind Arbeiten an Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung, die über das Hausgeld oder eine Sonderumlage auf den neuen Eigentümer zukommen. Steht eine größere Maßnahme bevor, sollte das offen im Exposé stehen und nicht erst im Protokoll entdeckt werden.

Wer eine Wohnung verkauft, braucht die Bauakte meist nur in Teilen – die Grundrisse der Wohnung und den Aufteilungsplan. Für alles darüber hinaus gilt die Vollmachtsregel der Bauaufsicht aus dem Abschnitt zur Bauakte.

Was brauchen Sie, wenn die Immobilie vermietet ist?

Bei einer vermieteten Immobilie kauft der Käufer den Mietvertrag mit – deshalb braucht er den vollständigen Vertrag mit allen Nachträgen, die Mieterhöhungen der letzten Jahre, die letzte Betriebskostenabrechnung und einen Nachweis über die Kaution. Bei Mehrfamilienhäusern gehört eine Mieterliste mit Flächen und aktuellen Mieten dazu.

In Frankfurt prüfen Käufer die Mieten gegen den Frankfurter Mietspiegel 2026, einen qualifizierten Mietspiegel des Amts für Wohnungswesen. Er ordnet Adressen in Lage-Kategorien ein, die er ausdrücklich als Preis-Klassen und nicht als Wertung der Lage versteht. Für Sie als Verkäufer folgt daraus: Wer weiß, wie die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht, kann die Frage nach Mieterhöhungsspielraum beantworten, bevor sie zum Preisargument wird. Diese Einordnung ist keine Pflichtunterlage, erspart aber Rückfragen.

Welche Frankfurter Besonderheiten betreffen bestimmte Stadtteile?

In 14 Gebieten der Stadt gilt eine Milieuschutzsatzung, und das verändert beim Hausverkauf den Ablauf. Betroffen sind Teile von Bockenheim, Bornheim (Berger Straße), Nordend-West und Nordend-Ost, Ostend, Sachsenhausen-Nord, Gallus, Gutleutviertel und Bahnhofsviertel, Dornbusch, Eschersheim, Eckenheim, Heddernheim und Riederwald. Die Gebiete gelten straßengenau, nicht für den ganzen Stadtteil.

In diesen Gebieten steht der Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn nachgewiesen ist, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder es nicht besteht. Für Sie ist das keine zusätzliche Unterlage, aber ein zusätzlicher Schritt, den Sie im Zeitplan bis zur Kaufpreiszahlung mitdenken sollten. Für Eigentümer eines ungeteilten Mehrfamilienhauses kommt hinzu: Seit Anfang 2026 ist die Umwandlung in Eigentumswohnungen in Frankfurt nur noch in den Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig. Wer dort vor dem Verkauf aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen will, braucht dafür eine Umwandlungsgenehmigung der Bauaufsicht – das gehört in die Planung, bevor über die Verkaufsform entschieden wird.

Im Frankfurter Westen betrifft die Besonderheit den Behördenweg. Für Griesheim, Höchst, Nied, Schwanheim, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach und Zeilsheim ist nicht das Grundbuchamt in der Innenstadt zuständig, sondern die Außenstelle Höchst. Wer in diesen Stadtteilen verkauft und Unterlagen selbst holen will, plant den Weg dorthin ein – oder überlässt den Auszug dem Notar.

Ob für eine bestimmte Adresse ein Sanierungsvermerk, eine Gestaltungssatzung oder Denkmalschutz besteht, zeigt nicht der Stadtteilname, sondern erst die Prüfung im Grundbuch (Abteilung II), im Planauskunftssystem der Stadt und in DenkXweb.

Welche Nachweise brauchen Sie bei Erbe, GbR oder Betreuung?

Wer nicht selbst als Eigentümer im Grundbuch steht oder nicht allein entscheiden kann, braucht zusätzliche Nachweise – und die dauern länger als jede Objektunterlage.

Geerbte Immobilie. Die Erbfolge weisen Sie dem Grundbuchamt mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis nach. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügt dessen Vorlage zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung; das Grundbuchamt kann aber trotzdem einen Erbschein verlangen. Einen Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht. Weil das Zeit braucht, gehört der Antrag an den Anfang, nicht an das Ende der Vorbereitung. Mehr zu den Besonderheiten steht in unserem Unterlagencheck für geerbte Immobilien.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Steht die Immobilie auf eine GbR im Grundbuch, etwa bei Geschwistern oder Paaren, die gemeinsam gekauft haben, sollen Eintragungen für sie erst erfolgen, wenn die Gesellschaft im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Für den Verkauf heißt das: Die GbR muss sich in der Regel vorher registrieren lassen. Planen Sie die Registrierung vor der Beurkundung ein.

Betreuung. Verkauft ein Betreuer die Immobilie für den Betreuten, braucht er die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Diese Genehmigung gehört von Anfang an in den Zeitplan, weil der Verkauf ohne sie nicht abgeschlossen werden kann.

Was ist mit einer alten, längst abbezahlten Grundschuld?

Eine getilgte Grundschuld verschwindet nicht von selbst aus dem Grundbuch. Für die Löschung braucht der Notar die Löschungsunterlagen der Bank, die die Grundschuld hält. Liegt die Abzahlung Jahre zurück, ist nicht immer klar, wo diese Papiere sind.

Was andere Eigentümer berichten: Nach der Rückzahlung bekamen sie nur eine Kopie oder gar nichts, die Originalurkunde blieb bei der Bank. Nach einer Umschuldung ist mitunter unklar, welches Institut die Grundschuld inzwischen hält, weil sie an die neue Bank abgetreten wurde. Und bei geerbten Häusern taucht die alte Grundschuld oft erst auf, wenn der Notar den Grundbuchauszug zieht.

Die Konsequenz ist einfach: Schauen Sie in Abteilung III Ihres Grundbuchauszugs, bevor Sie Interessenten einladen. Steht dort eine Grundschuld, die Sie für erledigt halten, schreiben Sie die eingetragene Bank – oder ihren Rechtsnachfolger – an und fordern Sie die Löschungsunterlagen an. Ob die Grundschuld gelöscht oder zunächst stehen gelassen wird, entscheiden Sie mit dem Notar; vorhanden sein müssen die Unterlagen in beiden Fällen.

Wann sollten Sie mit dem Sammeln beginnen – und was kostet es, wenn Unterlagen fehlen?

Beginnen Sie mit den Unterlagen, bevor die Immobilie angeboten wird, nicht erst, wenn ein Käufer gefunden ist. Den schnellsten Teil – Ausweis, Steuer-ID, vorhandener Grundbuchauszug, Grundsteuerbescheid – haben Sie an einem Nachmittag beisammen. Die langsamen Teile hängen an anderen: Erbschein, Bauakte, WEG-Unterlagen von der Hausverwaltung, Löschungsunterlagen der Bank, Registrierung einer GbR.

Was fehlende Unterlagen kosten, zeigt sich selten als Gebühr, sondern als verlorener Käufer. Ein Interessent, der nach der Besichtigung Pläne und Protokolle anfordert und eine Woche wartet, hat womöglich längst eine andere Immobilie gefunden. Dazu kommt die Unsicherheit: Wer auf jede Frage nach Dach, Heizung, Fenstern oder Elektrik erst nachsehen muss, wirkt weniger verlässlich, und Unsicherheit drückt den Preis. Eine kurze Zusammenfassung mit den Baujahren der wichtigsten Bauteile und den letzten Modernisierungen beantwortet die häufigsten Fragen, bevor sie gestellt werden.

Auch der Preis selbst hängt an den Unterlagen. Eine belastbare Bewertung braucht dieselben Daten, die der Käufer später prüft – Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Modernisierungen, Rechte in Abteilung II. Wer die Mappe zuerst vollständig macht, bekommt eine Einschätzung, die in den Verhandlungen hält. Wie wir den Verkauf einer Immobilie in Frankfurt vorbereiten, beschreiben wir auf unserer Leistungsseite.

„Anders als in vielen Gemeinden im Umland hängt in Frankfurt schon die Frage, welche Stelle welches Papier herausgibt, davon ab, in welchem Stadtteil und in welchem Gebäudetyp eine Immobilie liegt. Wer eine Wohnung verkauft, kommt an die Bauakte des Hauses oft nur über die Hausverwaltung heran, und im Frankfurter Westen führt der Weg zum Grundbuch nach Höchst statt in die Innenstadt. Deshalb gehen wir die Unterlagen mit Eigentümern persönlich, professionell und auf Augenhöhe durch, bevor das erste Exposé entsteht, damit keine Frage eines Interessenten an einem fehlenden Dokument hängen bleibt.“

Michael Lang, Geschäftsführer, Lang Immobilien GmbH

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Geerbte Immobilie verkaufen – der Unterlagencheck
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Über diesen Artikel

Dieser Artikel wird verantwortet von der Lang Immobilien GmbH, Städelstraße 19, 60596 Frankfurt am Main, eingetragen beim Amtsgericht Mainz unter HRB 54221. Geschäftsführer: Michael Lang. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO; zuständige Aufsichtsbehörde ist das Ordnungs- und Gewerbeamt Frankfurt am Main. Die Lang Immobilien GmbH ist Mitglied im IVD – Immobilienverband Deutschland, in der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main und im BVMW. Das Unternehmen ist nach DIN EN 15733 zertifiziert; Michael Lang ist Sprengnetter MarktWert-Makler. Mehr im Firmenprofil und auf der LinkedIn-Unternehmensseite.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• Grundbuchamt beim Amtsgericht Frankfurt am Main – Zuständigkeit und Außenstelle Höchst
• Bauaufsicht Frankfurt – Archiv und Akteneinsicht
• Bauaufsicht Frankfurt – Baulastauskunft-Online
• Bauaufsicht Frankfurt – geltende Milieuschutzsatzungen
• Geoportal Frankfurt – Liegenschaftskarte über Geodaten Online
• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz – Vorlage des Energieausweises
• § 35 Grundbuchordnung – Nachweis der Erbfolge