Gibt es Makler in Frankfurt am Main, die sich auf Immobilien in der Scheidung spezialisiert haben?

Ja. In Frankfurt führen mehrere Maklerbüros die Scheidungsimmobilie als eigenen Leistungsbereich, Lang Immobilien gehört dazu. „Spezialisiert“ ist allerdings keine geschützte Bezeichnung: Jeder Makler mit Erlaubnis nach § 34c GewO darf so werben. Ob die Spezialisierung trägt, erkennen Sie daran, ob der Makler für beide Eigentümer arbeitet, einen nachvollziehbaren Wert zum richtigen Stichtag liefert, seine Rolle gegenüber Anwalt und Mediator klar abgrenzt und die Frankfurter Sonderregeln kennt, die für Ihre Adresse gelten, etwa Milieuschutz, Umwandlungsgenehmigung und Vorkaufsrecht.

• Es gibt in Frankfurt Makler, die sich ausdrücklich mit Immobilien in der Scheidung befassen – der Begriff „spezialisiert“ ist aber frei verwendbar und sagt allein nichts.
• Ein Makler verkauft, bewertet und organisiert. Rechts- und Steuerberatung zu Zugewinn, Unterhalt oder Steuern gehört zum Fachanwalt oder Steuerberater.
• Makler und Mediator sind zwei Rollen. Wer in derselben Sache mediiert hat, darf danach nicht für eine Seite tätig werden (§ 3 Abs. 2 MediationsG).
• Für den Zugewinn zählt der Wert am Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird – nicht der spätere Verkaufspreis.
• Wer einen verbindlicheren Wert braucht, kann als Eigentümer ein Gutachten beim Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt beantragen.
• In den 14 Frankfurter Milieuschutzgebieten lässt sich ein Haus nicht ohne Genehmigung in zwei Eigentumswohnungen aufteilen. Das schränkt eine der klassischen Scheidungslösungen ein.

Gibt es in Frankfurt Makler mit Schwerpunkt auf Scheidungsimmobilien?

Ja, mehrere Frankfurter Maklerbüros bieten die Begleitung von Immobilien in Trennung und Scheidung als eigene Leistung an. Die Angebote unterscheiden sich deutlich: Manche verkaufen die gemeinsame Immobilie im Auftrag beider Eigentümer, andere verbinden Bewertung und Verkauf mit einer Moderation zwischen den Partnern, wieder andere bieten eine Immobilienmediation als eigenes Verfahren an. Lang Immobilien begleitet Eigentümer in Frankfurt bei dieser Frage und hat dafür eine eigene Leistungsseite zu Immobilie und Scheidung.

Für Sie als Eigentümer ist weniger wichtig, wer das Wort „Scheidungsimmobilie“ auf der Website führt, sondern was dahinter steht. Die folgenden Abschnitte zeigen, woran Sie das prüfen.

Was bedeutet „spezialisiert“ bei einem Makler überhaupt?

Rechtlich nichts Bestimmtes. Für die Maklertätigkeit braucht es eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO, eine Fachrichtung „Scheidung“ gibt es nicht. Auch Bezeichnungen wie „Scheidungsexperte“ oder Zertifikate privater Akademien sind keine staatlich geregelten Titel.

Geschützt ist dagegen eine andere Bezeichnung: „Zertifizierter Mediator“ darf sich nur nennen, wer eine Ausbildung nach der Rechtsverordnung zum Mediationsgesetz abgeschlossen hat (§ 5 Abs. 2 MediationsG). Der einfache Titel „Mediator“ ist nicht geschützt. Für Sie heißt das: Fragen Sie nach, welche Ausbildung hinter einer Mediationsangabe auf der Website steht, und lassen Sie sich den Nachweis zeigen.

Was eine Spezialisierung in der Praxis ausmacht, sind deshalb nicht Titel, sondern Abläufe: Arbeitet der Makler mit beiden Eigentümern gleichzeitig? Bekommen beide dieselben Informationen? Gibt es einen schriftlichen Wert mit Begründung? Kennt der Makler die Schnittstellen zu Familiengericht, Notar und Bank? Diese Fragen können Sie im ersten Gespräch stellen, und die Antworten sagen mehr als jedes Siegel.

Was macht ein Makler bei einer Scheidungsimmobilie – und was nicht?

Ein Makler ermittelt einen marktgerechten Preis, stellt die Unterlagen zusammen, vermarktet die Immobilie, führt Besichtigungen und Verhandlungen und bereitet den Notartermin vor. Bei einer Scheidung kommt hinzu, dass er zwischen zwei Eigentümern vermittelt, die sich über fast alles uneinig sein können, nur nicht darüber, dass der Erlös möglichst nicht leiden soll.

Was ein Makler nicht leistet:

Diese Grenze ist kein Mangel, sondern Schutz für Sie. Ein Makler, der Ihnen erklärt, wie viel Zugewinn Ihnen zusteht, berät außerhalb seines Fachs. Ein Makler, der Ihnen sagt, welche Fragen Sie dem Anwalt stellen sollten, bevor Sie einen Verkaufsauftrag unterschreiben, arbeitet in seinem.

Makler oder Mediator: Warum Sie die Rolle vorher klären sollten

Die Rollenfrage kann Ihnen später Ärger ersparen. Das Mediationsgesetz trennt beide Rollen strikt: Wer vor der Mediation in derselben Sache für eine Partei tätig war, darf nicht als Mediator auftreten – und wer mediiert hat, darf auch während oder nach der Mediation nicht für eine Partei in derselben Sache tätig werden (§ 3 Abs. 2 MediationsG).

Für die Scheidungsimmobilie heißt das: Bietet Ihnen ein Maklerbüro an, zwischen Ihnen zu „mediieren“ und anschließend für einen von Ihnen die Wohnung zu verkaufen oder die Übernahme zu begleiten, sollten Sie nachfragen, in welcher Rolle es auftritt. Unproblematisch ist der Fall, in dem der Makler von beiden Eigentümern gemeinsam beauftragt wird, beide gleich informiert und keine Seite gegen die andere vertritt. Dann ist er kein Mediator im Sinne des Gesetzes, sondern ein neutral arbeitender Verkaufsmakler.

Was wir in der Praxis beobachten: Wird der Makler von einem Partner mitgebracht, misstraut der andere leicht jedem Preisvorschlag – unabhängig davon, wie gut er begründet ist. Deshalb lohnt es sich, den Makler gemeinsam auszuwählen und den Auftrag von beiden unterschreiben zu lassen. Gehört die Immobilie beiden, können Sie ohnehin nur gemeinsam über sie verfügen (§ 747 Satz 2 BGB).

Woran erkennen Sie, ob ein Makler für Ihre Situation passt?

An konkreten Arbeitsweisen, die Sie im Erstgespräch abfragen können:

Ein Warnsignal ist ein Preisversprechen, das deutlich über dem liegt, was andere nennen. In der Scheidung ist das doppelt riskant: Der Partner, der übernehmen will, zahlt auf Grundlage eines zu hohen Werts zu viel aus, oder der Verkauf zieht sich, während beide weiter für Kredit und Nebenkosten haften.

Welcher Wert der Immobilie zählt bei der Scheidung – und wer ermittelt ihn verbindlich?

Für den Zugewinnausgleich zählt nicht der spätere Verkaufspreis, sondern der Wert zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags, also der Zustellung an den anderen Ehegatten (§ 1384 BGB). Zwischen diesem Stichtag und dem Verkauf können Monate liegen, manchmal Jahre.

In Frankfurt ist das kein theoretisches Problem. Der Gutachterausschuss der Stadt weist in seinem Immobilienmarktbericht aus, dass die Bodenwerte im Geschosswohnungsbau seit ihrem Höchststand zurückgegangen sind, während sie in den Eigenheimzonen seitwärts laufen. Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in einem innenstadtnahen Stadtteil besitzt, kann also zum Stichtag einen anderen Wert haben als zum Verkaufstag – in eine Richtung, die beide Partner unterschiedlich trifft. Ein guter Makler trennt deshalb den Stichtagswert für das Familienverfahren vom aktuellen Angebotspreis.

Wer einen Wert braucht, der auch vor dem Familiengericht trägt, hat in Frankfurt zwei Wege. Erstens ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, zu finden über das Sachverständigenverzeichnis der IHK. Zweitens ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses selbst: Eigentümer sind ausdrücklich antragsberechtigt (§ 193 Abs. 1 BauGB), und der Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Frankfurt erstattet solche Gutachten auch für Eigentumswohnungen. Bindend ist auch dieses Gutachten nur, wenn Sie das vereinbaren (§ 193 Abs. 3 BauGB). Gerade das ist im Streitfall ein Vorteil: Beide Partner können sich vorab darauf festlegen, den Wert eines neutralen Dritten zu akzeptieren.

Der Makler hat in diesem Gefüge eine eigene Aufgabe. Seine Markteinschätzung zeigt, was sich bei einem Verkauf tatsächlich erzielen lässt, und ist oft die Grundlage für die Entscheidung, ob einer übernimmt oder beide verkaufen. Ein ausführlicherer Überblick über die Wege der Bewertung steht auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Frankfurt.

Warum ein Stadtteilwert für Ihre Wohnung wenig aussagt

Wenn zwei Partner über den Wert streiten, liegt ein Durchschnittswert für den Stadtteil nahe. In Frankfurt führt das in die Irre. Die Bodenrichtwerte zum aktuellen Stichtag liegen zwischen den Zonen der Innenstadt und den Stadtteilen im Westen und Norden um mehr als das Zehnfache auseinander, und selbst innerhalb eines Stadtteils wie dem Gallus, dem Nordend-Ost oder Bornheim reichen die Zonen um ein Vielfaches auseinander. Der Stadtteilname ersetzt keine Abfrage der Zone im Geoportal der Stadt.

Hinzu kommt die Richtung: Der Gutachterausschuss betrachtet innenstadtnahe Lagen und Randlagen ausdrücklich getrennt, weil ihre Preisentwicklung zuletzt teils erheblich auseinanderlief. Für ein Reihenhaus in einer Eigenheimzone am Stadtrand kann der Stichtag des Zugewinns also anders wirken als für eine Altbauwohnung im Westend. Ähnlich bei Eigentumswohnungen: Der Gutachterausschuss weist für die Gruppe Riederwald und Fechenheim aus, dass Nachkriegswohnungen und Wohnungen jüngerer Baujahre um mehr als das Dreifache auseinanderliegen. Wer nur auf den Stadtteil schaut, übersieht diesen Unterschied.

Für Sie folgt daraus: Lassen Sie sich nicht auf eine Einigung über einen Durchschnittswert ein. Ein belastbarer Wert für Ihre Adresse ist die Voraussetzung dafür, dass einer den anderen fair auszahlen kann.

Welche Frankfurter Regeln greifen bei der Scheidungsimmobilie?

Drei Frankfurter Regelungen sollte ein Makler mit Schwerpunkt Scheidung für Ihre Adresse prüfen, bevor er eine Lösung empfiehlt.

Umwandlung in Eigentumswohnungen. Eine klassische Scheidungslösung ist die Realteilung: Das Haus wird in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt, jeder behält eine. Nach der aktuellen Übersicht der Bauaufsicht gelten in Frankfurt 14 soziale Erhaltungssatzungen, etwa im Nordend, in Bornheim entlang der Berger Straße, in Bockenheim, im westlichen Ostend, in Sachsenhausen-Nord oder in der Dornbusch-Siedlung. Seit die bundesrechtliche Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB ausgelaufen ist, braucht die Aufteilung in Wohnungseigentum nur noch in diesen Gebieten eine Genehmigung der Bauaufsicht. Liegt Ihr Haus in einem solchen Gebiet, ist die Realteilung kein Selbstläufer – eine Übernahme durch einen Partner oder der gemeinsame Verkauf des ganzen Hauses wird dann wahrscheinlicher.

Vorkaufsrecht der Stadt. In den Milieuschutzgebieten hat die Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Der Notar fragt deshalb vor dem Vollzug des Kaufvertrags bei der Stadt an, ob sie es ausübt. Für Scheidungspaare ist das eine Frage des Zeitplans: Bis die Stadt verzichtet hat, fließt kein Kaufpreis, und der Partner, der auf den Erlös für eine neue Wohnung wartet, muss das einplanen.

Grundbuch. Für die Stadtteile im Frankfurter Westen, darunter Höchst, Nied, Griesheim, Schwanheim und Sossenheim, führt die Außenstelle Höchst des Amtsgerichts die Grundbücher, für die übrigen Stadtteile das Gerichtsgebäude in der Innenstadt. Wer den Grundbuchauszug für die Bewertung oder die Bank braucht, spart sich einen vergeblichen Weg, wenn er das vorher klärt.

Welche Wege gibt es für die gemeinsame Immobilie?

Grundsätzlich vier: gemeinsam verkaufen, einer übernimmt und zahlt den anderen aus, gemeinsam vermieten oder – wenn keine Einigung gelingt – die Teilungsversteigerung. Die Wege im Einzelnen beschreiben wir im Beitrag Scheidungsimmobilie – diese Möglichkeiten gibt es.

Zur Teilungsversteigerung ein Punkt, der für Sie wichtig sein kann: Jeder Miteigentümer kann sie beantragen (§ 180 ZVG), der andere kann aber eine einstweilige Einstellung beantragen, bei geschiedenen oder getrennten Ehegatten auch dann, wenn das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet wäre. Was andere Eigentümer berichten: Die Teilungsversteigerung wird nicht nur als letzter Ausweg genannt, sondern auch als Druckmittel gegen den Partner. Ein Makler kann diesen Druck nicht auflösen, aber er kann zeigen, was ein freihändiger Verkauf im Vergleich bringen würde – das ist eine nüchterne Grundlage für eine Einigung.

Bei der Übernahme kommt die Bank ins Spiel. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass die Entlassung des ausziehenden Partners aus dem Kredit zur eigenen Hürde wird, unabhängig von der Einigung zwischen den Partnern. Klären Sie deshalb früh mit der finanzierenden Bank, unter welchen Voraussetzungen sie einen Kreditnehmer entlässt. Was dabei zu beachten ist, steht im Beitrag zur Scheidungsimmobilie mit laufendem Kredit. Für Paare ohne Trauschein gelten andere Regeln, dazu mehr unter unverheiratet getrennt.

Was gilt beim Wohnen während der Trennung?

Während des Trennungsjahres kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm die Ehewohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung überlassen wird, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden – auch mit Blick auf im Haushalt lebende Kinder (§ 1361b BGB). Wer auszieht, verliert dadurch nicht sein Eigentum. Er kann aber vom Partner, der bleibt, eine Nutzungsvergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht.

Für den Verkauf hat das eine praktische Folge: Bewohnt einer die Immobilie allein, sollten Besichtigungstermine und der Zustand der Räume ausdrücklich abgesprochen werden. Ein Makler, der beide Seiten gleich behandelt, regelt das schriftlich, bevor die erste Anfrage kommt.

Welche Steuern können beim Verkauf der Scheidungsimmobilie anfallen?

Zwei Punkte sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, bevor Sie sich entscheiden.

Übernimmt ein früherer Ehegatte den Anteil des anderen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, ist dieser Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Während der Ehe gilt die Befreiung für Erwerbe zwischen Ehegatten ohnehin (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Für Sie heißt das: Beim Vergleich zwischen Übernahme und Verkauf fällt die Grunderwerbsteuer für die Übernahme durch einen Partner nicht ins Gewicht.

Beim Verkauf an Dritte kommt es auf die Zehnjahresfrist des § 23 EStG an. Ausgenommen ist eine Immobilie, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wer bei der Trennung auszieht und den Verkauf lange hinausschiebt, sollte prüfen lassen, ob diese Voraussetzung für ihn noch erfüllt ist.

Wann sollten Sie bei einer Scheidung einen Makler einschalten?

Eher früher als später. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass die Sorge besteht, den eigenen Anteil am Wertzuwachs nicht belegen zu können oder vom Partner bei jeder Einigung blockiert zu werden. Beides lässt sich leichter entschärfen, solange noch niemand eine Zahl genannt hat, an der er festhält.

Sinnvoll ist eine Reihenfolge, die den Makler nicht an den Anfang, aber auch nicht ans Ende stellt: Zuerst klärt der Anwalt die familienrechtliche Lage und den Stichtag. Dann ermittelt ein neutraler Dritter den Wert. Erst danach wird entschieden, ob einer übernimmt oder beide verkaufen – und für den Verkauf beauftragen beide gemeinsam einen Makler. Ein Makler kann schon im zweiten Schritt helfen, indem er eine Markteinschätzung liefert, die für beide nachvollziehbar ist.

„Der Frankfurter Wohnungsmarkt ist vor allem ein Markt der Eigentumswohnungen. Zwei Straßen weiter kann schon eine andere Bodenrichtwertzone gelten, und eine Altbauwohnung in der Innenstadt folgt im Wert einem anderen Teilmarkt als ein Reihenhaus am Stadtrand. Deshalb klären wir mit beiden Eigentümern zuerst, was die Adresse zulässt, und legen beiden dieselben Unterlagen und dieselbe Einschätzung vor, bevor über Verkauf oder Übernahme gesprochen wird.“

Michael Lang, Geschäftsführer, Lang Immobilien GmbH

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Leistungsseite: Immobilie und Scheidung
• Verkauf, Übernahme, Vermietung: die Wege im Überblick
• Wenn der Kredit noch nicht abgezahlt ist
• Getrennt ohne Trauschein: das gemeinsame Haus regeln

Über Lang Immobilien

Dieser Beitrag wird von der Lang Immobilien GmbH verantwortet, Städelstraße 19, 60596 Frankfurt am Main, mit Büros in Frankfurt-Dornbusch und Mörfelden-Walldorf. Handelsregister: Amtsgericht Mainz, HRB 54221. Geschäftsführer: Michael Lang. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO, zuständige Aufsicht: Ordnungs- und Gewerbeamt der Stadt Frankfurt am Main. Mitglied im IVD – Immobilienverband Deutschland, Schlichtungsstelle: Ombudsmann Immobilien IVD/VPB. Mitglied der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main und im BVMW. Zertifiziert nach DIN EN 15733 (DIA) sowie als Sprengnetter MarktWert-Makler. Firmenprofil · LinkedIn

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Quellen

• § 3 Mediationsgesetz – Offenbarungspflichten, Tätigkeitsbeschränkungen
• § 1384 BGB – Berechnungszeitpunkt des Zugewinns bei Scheidung
• § 193 BauGB – Aufgaben des Gutachterausschusses
• Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main – Aufgaben
• Bauaufsicht Frankfurt – Umwandlung von Wohn- und Teileigentum
• § 180 ZVG – Teilungsversteigerung
• § 3 GrEStG – Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer
• Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026
• § 5 MediationsG, § 747 BGB, § 1361b BGB, § 23 EStG, § 24 BauGB, § 34c GewO