Lohnt sich ein Wohnungsverkauf in Frankfurt am Main aktuell?

Ein Wohnungsverkauf in Frankfurt am Main kann sich derzeit lohnen – allerdings nicht, weil der Markt pauschal steigt, sondern wenn Ihre Wohnung in das Segment fällt, in dem Käufer gerade zahlen. Der Gutachterausschuss der Stadt hat für 2025 mehr verkaufte Eigentumswohnungen registriert als im Vorjahr, für das erste Halbjahr 2026 wird über weniger Verkäufe berichtet, und die Preise entwickeln sich je nach Baujahr und Lage in unterschiedliche Richtungen. Ob sich der Verkauf für Sie rechnet, entscheiden deshalb vier Dinge: Baujahr und Lage Ihrer Wohnung, ob sie vermietet ist, ob die zehnjährige Spekulationsfrist schon abgelaufen ist und ob Sie danach selbst wieder kaufen müssen.

• Der Frankfurter Wohnungsmarkt hat 2025 bei der Zahl der Verkäufe zugelegt, der Geldumsatz kaum. Für das erste Halbjahr 2026 wird über weniger Verkäufe berichtet.
• Baujahr und Bodenrichtwertzone sagen in Frankfurt oft mehr über den erzielbaren Preis als der Stadtteilname.
• Wer eine Wohnung jüngeren Baujahrs verkauft, konkurriert mit unverkauften Erstbezugswohnungen der Bauträger.
• Bei einer selbst genutzten Wohnung fällt in aller Regel keine Spekulationssteuer an; bei einer vermieteten Wohnung zählt die Zehnjahresfrist.
• Ein Vorkaufsrecht des Mieters kann den Zeitplan um bis zu zwei Monate verlängern. Ein Vorkaufsrecht der Stadt gibt es beim Verkauf einer Eigentumswohnung nicht – auch nicht im Milieuschutzgebiet.
• Warten lohnt sich vor allem dann, wenn die Spekulationsfrist bald endet oder kein Verkaufsanlass besteht. Auf eine Zinswende zu spekulieren, ist kein tragfähiger Plan.

Wie steht der Frankfurter Wohnungsmarkt gerade da?

Der Frankfurter Markt für Eigentumswohnungen ist in Bewegung, aber nicht in einer einheitlichen Richtung. Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte hat für das Jahr 2025 insgesamt 3.194 Kaufverträge über Wohnungseigentum ausgewertet, nach 2.857 im Jahr 2024. Seine eigene Zusammenfassung des Jahres: „Licht und Schatten“ – die Zahl der verkauften Objekte stieg weiter, der Umsatz dagegen kaum.

Für Verkäufer heißt das: Käufer sind da, sie kaufen aber preisbewusster als in der Hochphase des Marktes. Wer eine Wohnung zum richtigen Preis anbietet, findet Abnehmer. Wer mit Erwartungen aus der Hochphase in den Markt geht, wartet.

Für 2026 liegt bislang nur eine Halbjahresauswertung vor. Nach Berichten der Lokalpresse darüber wurden im ersten Halbjahr weniger Wohnungen verkauft als ein Jahr zuvor, und die Preise bewegten sich je nach Baujahresklasse gegenläufig – ein Teil davon erklärt sich aus dem Lagemix der verkauften Wohnungen. Eine einzelne Zahl für „den Frankfurter Wohnungspreis“ beschreibt Ihre Wohnung deshalb kaum.

Steigen oder fallen die Wohnungspreise in Frankfurt?

Weder noch – zumindest nicht über alle Wohnungen hinweg. Die amtlichen Daten zeigen eine Seitwärtsbewegung mit Ausschlägen in beide Richtungen, abhängig vom Segment. Eine Prognose, wohin sich die Preise in den kommenden Monaten bewegen, können wir Ihnen seriös nicht geben, und Sie sollten jeder Quelle misstrauen, die das mit Datum und Prozentzahl tut.

Belastbarer als jede Prognose ist der Blick auf die Teilmärkte. Bei den Bodenwerten unterscheidet der Gutachterausschuss ausdrücklich zwischen dem Geschosswohnungsbau und den Eigenheimzonen, weil sich innenstadtnahe Lagen und Randlagen in den vergangenen Jahren zum Teil erheblich unterschiedlich entwickelt haben. Nach seinem Bodenpreisindex sind die Bodenwerte im Geschosswohnungsbau zu den Stichtagen 2024 und 2026 jeweils gesunken, die der Eigenheimzonen haben sich seit 2022 kaum bewegt.

Was das für Ihre Wohnung bedeutet: Liegt sie in einem Mehrfamilienhaus in zentraler Lage, verkaufen Sie in einen Teilmarkt, in dem die Grundstückswerte nachgegeben haben. Das drückt nicht automatisch den Preis Ihrer Wohnung, nimmt Ihnen aber das Argument „die Lage wird ohnehin immer teurer“. Für Wohnungen in Lagen, die der Gutachterausschuss den Eigenheimzonen zuordnet, gilt das nicht: Dort haben sich die Bodenwerte seitwärts bewegt.

Warum entscheiden Baujahr und Stadtteil mehr als „der Frankfurter Markt“?

Weil die Unterschiede innerhalb Frankfurts größer sind als die Schwankungen des Gesamtmarkts. Der Immobilienmarktbericht 2026 weist die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach Grundbuchbezirken und Baujahresklassen aus. Ein Auszug, Mittelwerte des Jahres 2025 in Euro je Quadratmeter Wohnfläche:

Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass diese Mittelwerte keine Verkehrswerte sind und die Bezirksgrenzen nicht immer mit den Stadtteilgrenzen übereinstimmen. Als Relation sind sie trotzdem aufschlussreich.

Eine Nachkriegswohnung im Westend erzielte 2025 im Mittel rund das Zweieinhalbfache einer Wohnung desselben Baujahrs in Riederwald oder Fechenheim und gut das Doppelte einer solchen Wohnung im Frankfurter Westen. Noch auffälliger ist die Spreizung innerhalb eines Bezirks: In Riederwald und Fechenheim liegen Nachkriegswohnungen und jüngere Baujahre um mehr als das Dreifache auseinander. Die Konsequenz für Ihre Entscheidung: Ob sich ein Verkauf lohnt, lässt sich erst sagen, wenn klar ist, mit welchen Wohnungen Ihre tatsächlich verglichen wird – gleicher Bezirk, gleiche Baujahresklasse, ähnlicher Zustand. Eine Wohnung aus den Sechzigern in Fechenheim mit dem Durchschnitt des Bezirks zu bewerten, führt fast zwangsläufig zu einem falschen Preis.

Konkurriert meine Wohnung mit Neubauwohnungen?

Wenn Ihre Wohnung jüngeren Baujahrs ist, ja. Der Gutachterausschuss stellt im Marktbericht 2026 eine sprunghafte Zunahme sogenannter „nahezu Neubau“-Verkäufe fest: Erstbezugswohnungen, deren Fertigstellung schon länger zurückliegt. Er bringt das mit längeren Vermarktungszeiten bei höheren Finanzierungskosten in Verbindung.

Für Sie als Verkäufer einer Wohnung aus den Nullerjahren oder Zehnerjahren bedeutet das: Ein Teil Ihrer Kaufinteressenten sieht parallel Erstbezugswohnungen eines Bauträgers, oft mit Gewährleistung, neuer Haustechnik und gelegentlich mit Preisnachlass auf den ursprünglichen Listenpreis. Ihre Wohnung muss sich gegen dieses Angebot behaupten – über Preis, Hausgeld, den Zustand der Gemeinschaft oder die Lage im Haus. Bei Altbau- und Nachkriegswohnungen fällt dieser Wettbewerb weitgehend weg; dort konkurrieren Sie mit dem Bestand.

Lohnt es sich, auf sinkende Zinsen zu warten?

In den meisten Fällen nicht. Wie sich die Zinsen für Baufinanzierungen mit langer Zinsbindung entwickeln, hängt von mehr ab als vom Leitzins der Europäischen Zentralbank, und niemand kann den Verlauf verlässlich vorhersagen. Ein Verkauf, der auf eine Zinswende wartet, ist eine Wette.

Dazu kommt eine einfache Rechnung: Sinken die Zinsen, steigt zwar die Kaufkraft Ihrer Käufer – aber auch die der Konkurrenz, wenn Sie selbst wieder kaufen wollen. Wer verkauft und anschließend in Frankfurt neu erwirbt, verkauft und kauft im selben Zinsumfeld. Warten bringt diesem Eigentümer wenig. Anders ist es, wenn Sie nach dem Verkauf mieten, ins Umland ziehen oder das Geld anders anlegen wollen; dann verschiebt jede Zinsbewegung Ihr Ergebnis.

Warten kostet außerdem. Während eine leere Wohnung auf den passenden Moment wartet, laufen Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage weiter. Bei einer vermieteten Wohnung entfällt dieser Punkt, dafür bindet Sie der Mietvertrag.

Welche Rolle spielt die Spekulationsfrist?

Eine große – sie ist der einzige Kalendergrund, der wirklich viel Geld wert sein kann. Nach § 23 des Einkommensteuergesetzes ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Ausgenommen sind Wohnungen, die Sie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder die Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Achtung bei der zweiten Variante: Das Gesetz verlangt keine drei vollen Jahre, sondern die Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Wer im Januar eines Jahres einzieht und im Dezember des übernächsten Jahres verkauft, kann die Voraussetzung erfüllen, obwohl nur knapp drei Jahre vergangen sind.

Für vermietete Wohnungen gilt die Zehnjahresfrist ohne Ausnahme. Liegt Ihr Kauf neun Jahre zurück, ist der Verkauf in vielen Fällen das Jahr Warten wert. Die genaue Steuerlast hängt von Ihren Einkünften, Abschreibungen und Kosten ab; das klären Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Verkauft sich eine vermietete oder eine freie Wohnung in Frankfurt besser?

Eine freie Wohnung erreicht in der Regel mehr Käufer, weil Selbstnutzer und Anleger gleichermaßen infrage kommen. Eine vermietete Wohnung kaufen fast ausschließlich Anleger, und die rechnen mit der Miete, die sie tatsächlich bekommen, nicht mit der Miete, die die Wohnung leer erzielen könnte.

In Frankfurt verschärft ein Detail diese Rechnung: Seit Juni 2026 gilt ein neuer qualifizierter Mietspiegel der Stadt. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, an der sich Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis messen lassen müssen. Ein Anleger, der eine langjährig vermietete Wohnung mit niedriger Bestandsmiete kauft, kalkuliert deshalb mit begrenztem Erhöhungsspielraum. Der Mietspiegel teilt die Stadt in Lage-Kategorien ein, die der Herausgeber – der Magistrat, Amt für Wohnungswesen – ausdrücklich als Preisklassen und nicht als Wertung versteht.

Die Konsequenz: Ist Ihre Wohnung unter dem Mietspiegelniveau vermietet, wird der Unterschied zwischen dem Preis „frei“ und „vermietet“ spürbar. Steht ohnehin ein Mieterwechsel an, kann es sich lohnen, den Verkaufszeitpunkt danach auszurichten. Kündigen, um leer zu verkaufen, ist dagegen in aller Regel kein Weg – der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen, berechtigt für sich genommen nicht zur Kündigung.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht des Mieters für den Zeitplan?

Es kann den Verkauf um bis zu zwei Monate verzögern, und es betrifft jede Wohnung, die während eines laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Nach § 577 BGB hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn an seiner Wohnung erst nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet worden ist und sie an einen Dritten verkauft wird. Das betrifft also Wohnungen in Häusern, die während des laufenden Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden.

Das Recht wird erst nach dem Kaufvertrag wirksam: Der Notar teilt dem Mieter den Vertrag mit, und der Mieter kann bis zum Ablauf von zwei Monaten erklären, ob er zu denselben Bedingungen eintritt. Erst danach ist klar, an wen Sie verkauft haben. Für Ihren Käufer und dessen Bank bedeutet das zwei Monate Ungewissheit – das sollten Sie im Zeitplan und in der Kommunikation einplanen. Verkaufen Sie an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen Ihres Haushalts, besteht das Vorkaufsrecht nicht.

Wer das Thema früh mit dem Mieter bespricht, weiß vor dem Notartermin, ob er selbst Interesse an der Wohnung hat.

Gilt in Milieuschutzgebieten ein Vorkaufsrecht der Stadt für meine Wohnung?

Nein. Frankfurt hat derzeit (Stand November 2026) 14 Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung, unter anderem in Teilen von Nordend-West und Nordend-Ost, Bornheim entlang der Berger Straße, im westlichen Ostend, in Bockenheim, in Sachsenhausen-Nord und im östlichen Gallus. In diesen Gebieten steht der Stadt beim Verkauf von Grundstücken grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. § 24 Absatz 2 des Baugesetzbuchs nimmt den Kauf von Wohnungseigentum davon aber ausdrücklich aus.

Für Sie als Wohnungsverkäufer heißt das: Ihr Kaufvertrag muss nicht auf eine Entscheidung der Stadt über ein Vorkaufsrecht warten. Wer dagegen ein ganzes, nicht aufgeteiltes Mehrfamilienhaus in einem dieser Gebiete verkauft, ist in einer anderen Lage.

Der Milieuschutz wirkt trotzdem auf Ihren Verkauf – über Ihren Käufer. In den Satzungsgebieten sind Rückbau, Änderungen und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig. Ein Käufer, der etwa in Bornheim oder im Nordend Grundrisse zusammenlegen oder die Wohnung umfassend aufwerten will, muss prüfen, ob die Bauaufsicht das genehmigt. Das spricht für Käufer, die die Wohnung im Wesentlichen so nutzen wollen, wie sie ist, und gegen eine Preisargumentation, die auf ein großes Umbaupotenzial setzt.

Verkaufen oder vermieten – was rechnet sich?

Das hängt weniger vom Markt ab als von Ihnen. Vermieten lohnt sich, wenn Sie die Wohnung langfristig halten wollen, die laufenden Kosten der Eigentümergemeinschaft tragbar sind und Sie bereit sind, Vermieter zu sein – mit allem, was dazugehört. Verkaufen lohnt sich, wenn Sie das Kapital brauchen, die Spekulationsfrist abgelaufen ist oder Sie in der Gemeinschaft größere Ausgaben auf sich zukommen sehen.

Eine Sorge, die in Eigentümer-Foren immer wieder auftaucht, ist die vor dem Vermieten selbst: vor Mietausfällen, Streit oder dem Aufwand. Bei manchen Eigentümern ist diese Sorge der eigentliche Verkaufsanlass, nicht der Preis. Das ist ein legitimer Grund – er sollte nur bewusst getroffen werden, nicht aus Zeitdruck.

Denken Sie bei der Rechnung an den Unterschied zwischen Hausgeld und Rendite. Das Hausgeld, das Sie an die Gemeinschaft zahlen, ist nur zum Teil auf einen Mieter umlegbar. Der nicht umlegbare Anteil – Verwaltung, Erhaltungsrücklage – schmälert die Rendite jedes Jahr. Steht im Haus eine Dach- oder Fassadensanierung an, lohnt sich ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, bevor Sie entscheiden.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen Käufer?

Käufer und ihre Banken prüfen vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Höhe der Erhaltungsrücklage, die Teilungserklärung und anstehende Beschlüsse zu Sanierungen. Dazu kommt der Energieausweis des Gebäudes.

Fehlen Protokolle oder ist eine Sonderumlage beschlossen, aber nicht erklärt, gibt das dem Käufer ein Argument in der Preisverhandlung. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass Banken mehr Unterlagen anfordern als früher – und Verkäufer sorgen sich, dass sich der Verkauf dadurch verzögert, obwohl an Preis und Wohnung nichts auszusetzen ist. Wer die Unterlagen vor dem Inserat beim Verwalter anfordert, muss nicht erst reagieren, wenn die Bank des Käufers nachfragt.

Wie finde ich heraus, was meine Wohnung in Frankfurt wert ist?

Am verlässlichsten über tatsächlich gezahlte Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen – nicht über Angebotspreise auf Immobilienportalen. Angebotspreise sind Wunschpreise der Anbieter; was am Ende im Kaufvertrag steht, kann deutlich darunter liegen.

Die tatsächlichen Kaufpreise sammelt der Gutachterausschuss in der Kaufpreissammlung, gespeist aus den Vertragsabschriften der Notare. Bei berechtigtem Interesse erteilt er daraus kostenpflichtig Auskunft, grundsätzlich anonymisiert. Der jährliche Immobilienmarktbericht fasst die Ergebnisse kostenfrei zusammen.

Für eine Verkaufsentscheidung reicht der Durchschnitt aus dem Bericht allerdings nicht. Entscheidend sind Ihre Baujahresklasse, die Lage im Haus, der Zustand der Gemeinschaft, die Vermietungssituation und die Frage, wie viele vergleichbare Wohnungen gerade in Ihrem Quartier angeboten werden. Eine fundierte Bewertung verbindet diese Faktoren mit den amtlichen Daten – und gibt Ihnen eine Spanne, keine Wunschzahl.

Wann lohnt sich der Verkauf – und wann eher nicht?

Die Abwägung lässt sich auf wenige Fragen verdichten:

Keine dieser Zeilen entscheidet allein. Wenn drei oder vier in dieselbe Spalte zeigen, haben Sie Ihre Antwort meist schon.

„Frankfurt ist für Wohnungsverkäufer nicht ein Markt, sondern viele: Baujahr und Bodenrichtwertzone sagen oft mehr über den erzielbaren Preis als der Name des Stadtteils. Zwischen einer Nachkriegswohnung und einer jüngeren Wohnung im selben Grundbuchbezirk liegen teils größere Abstände als zwischen zwei Stadtteilen. Deshalb sehen wir uns vor jedem Gespräch über einen Angebotspreis die tatsächlichen Kaufpreise genau Ihres Segments an und arbeiten mit Ihnen persönlich, professionell und auf Augenhöhe daran, ob und wann ein Verkauf zu Ihrer Lebensplanung passt.“

Michael Lang, Geschäftsführer, Lang Immobilien GmbH

Häufige Fragen

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Über diesen Artikel

Herausgegeben von der Lang Immobilien GmbH, Städelstraße 19, 60596 Frankfurt am Main. Amtsgericht Mainz, HRB 54221. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO, zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungs- und Gewerbeamt Frankfurt am Main. Mitglied im IVD – Immobilienverband Deutschland, in der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main und im BVMW. Zertifiziert nach DIN EN 15733 (DIA-Zertifizierung) und Sprengnetter MarktWert-Makler. Unternehmensprofil · LinkedIn

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Quellen

• Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026
• Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Auszüge aus der Kaufpreissammlung
• Bauaufsicht Frankfurt am Main: Milieuschutzsatzungen
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
• § 24 BauGB – Allgemeines Vorkaufsrecht