Brauche ich einen Makler für den Immobilienverkauf in Frankfurt am Main?

Nein, eine Pflicht gibt es nicht. Sie können Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück in Frankfurt vollständig selbst verkaufen; zwingend ist nur der Notar, weil ein Grundstückskaufvertrag nach § 311b BGB beurkundet werden muss. Ob sich ein Makler für Sie lohnt, hängt an drei Dingen: wie gut Sie den Preis Ihrer konkreten Adresse belegen können, wie viel Zeit Sie für Anfragen, Besichtigungen und Bonitätsprüfung haben – und ob für Ihr Haus oder Grundstück in Frankfurt ein Genehmigungsvorbehalt gilt, der den Verkauf verlängert oder einschränkt.

• Rechtlich: Kein Makler nötig. Pflicht ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
• Kosten: Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher tragen Sie als Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision. Ein Privatverkauf spart diesen Anteil, kostet aber Zeit und Unterlagengebühren.
• Preis: Frankfurt ist kein einheitlicher Markt. Die Bodenrichtwerte liegen zwischen Zentrum und Stadtrand um ein Vielfaches auseinander und reichen auch innerhalb einzelner Stadtteile weit; Portal-Angebotspreise sind kein Ersatz für die amtlichen Daten des Gutachterausschusses.
• Frankfurter Besonderheiten: Wer in einem der derzeit 14 Milieuschutzgebiete ein ganzes Haus oder Grundstück verkauft, muss mit dem Vorkaufsrecht der Stadt rechnen; die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist dort genehmigungspflichtig. Eigentumswohnungen selbst sind vom Vorkaufsrecht ausgenommen.
• Faustregel: Ein einfaches Objekt, ein belegter Preis und flexible Zeit sprechen für den Privatverkauf. Vermietung, Erbengemeinschaft, Milieuschutzgebiet oder Zeitdruck sprechen für Unterstützung.

Muss ich in Frankfurt einen Makler einschalten?

Nein. Kein Gesetz schreibt beim Immobilienverkauf einen Makler vor, weder bundesweit noch in Hessen oder Frankfurt. Was sich nicht umgehen lässt, ist die Form: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, „bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b BGB). Das gilt für Eigentumswohnungen genauso, weil mit der Wohnung ein Miteigentumsanteil am Grundstück verkauft wird.

Der Notar ist dabei neutral. Er entwirft den Vertrag, belehrt beide Seiten, beantragt die Vormerkung und überwacht die Kaufpreiszahlung. Was er nicht tut: Käufer suchen, den Preis ermitteln, Besichtigungen führen, Unterlagen beschaffen oder die Finanzierung eines Interessenten vorab prüfen. Genau diese Aufgaben sind es, die Sie beim Privatverkauf selbst übernehmen – und an denen sich die Frage „Makler oder nicht“ in Wahrheit entscheidet.

Was kostet ein Makler beim Verkauf – und wer zahlt ihn?

Die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und wird frei vereinbart; fällig wird sie nur, wenn der Kaufvertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB). Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten zusätzlich feste Regeln: Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB), und lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dann nur in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Beauftragen nur Sie den Makler, darf der Käufer höchstens so viel übernehmen, wie Sie selbst zahlen (§ 656d BGB).

Für Sie als Verkäufer heißt das: Bei Wohnung und Einfamilienhaus tragen Sie mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten greifen diese Teilungsregeln nicht; dort ist die Verteilung reine Vereinbarungssache.

Die Höhe selbst nennen wir hier bewusst nicht als Prozentsatz. Sie hängt vom Objekt, vom Leistungsumfang und vom Kaufpreis ab, und was die eine Agentur als Pauschale nimmt, ist bei der anderen in Teilleistungen aufgeteilt. Entscheidend für Ihren Vergleich ist die Frage, was für den vereinbarten Betrag konkret geleistet wird: Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Begleitung bis zur Übergabe. Was Eigentümer an dieser Stelle am meisten beschäftigt, ist die Sorge, für die Provision keine erkennbare Gegenleistung zu bekommen. Darauf hilft keine Prozentzahl, sondern eine schriftliche Leistungsbeschreibung vor Vertragsschluss.

Was kostet mich ein Privatverkauf wirklich?

Der Privatverkauf spart die Provision, ist aber nicht kostenlos. Drei Posten fallen an:

Die Gebühren für Unterlagen sind überschaubar. Die Baulastenauskunft der Frankfurter Bauaufsicht etwa ist kostenpflichtig, die Auskunft, dass keine Baulast besteht, dagegen kostenfrei. Der größere Posten ist die Zeit. Ein Privatverkauf braucht einen Puffer, um Fehler korrigieren zu können: Stellt sich nach einigen Wochen heraus, dass der Preis zu hoch war, brauchen Sie Zeit für eine zweite Runde. Wer zum Stichtag verkauft haben muss, weil die nächste Immobilie schon finanziert ist, hat diesen Puffer oft nicht – und genau dann wird ein Privatverkauf teuer.

Was kann ich selbst übernehmen – und wo wird es schwierig?

Vieles davon ist mit Sorgfalt gut machbar, anderes erfordert Marktzugang oder Routine. Eine ehrliche Einordnung:

Wer die rechte Spalte für sein Objekt sicher abarbeiten kann, braucht keinen Makler. Wer bei zwei oder mehr Zeilen unsicher ist, sollte zumindest die Preisermittlung und die Prüfung der Genehmigungslage nicht allein machen.

Wie finde ich in Frankfurt ohne Makler den richtigen Preis?

Über die amtlichen Daten des Gutachterausschusses, nicht über Immobilienportale. Die Preisfindung ist beim Privatverkauf in Frankfurt besonders anspruchsvoll, und das hat mit der Struktur der Stadt zu tun.

Angebotspreise auf Portalen und tatsächlich erzielte Kaufpreise sind zwei verschiedene Größen. Portale zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht, was Käufer bezahlt haben. Inserieren mehrere Eigentümer in derselben Straße hoch, entsteht ein scheinbarer Marktpreis, den niemand erzielt hat. Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte der Stadt Frankfurt sammelt dagegen jeden notariellen Kaufvertrag in seiner Kaufpreissammlung. Auszüge daraus gibt es bei berechtigtem Interesse, grundsätzlich anonymisiert und gegen eine Gebühr je Bewertungsfall.

Kostenlos und flurstückgenau sind die Bodenrichtwerte im Geoportal der Stadt, aktuell zum Stichtag 1. Januar 2026. Ein Blick dort zeigt, warum ein Durchschnittswert für Frankfurt nichts aussagt: Zwischen den Zonen der Innenstadt und des Westends und denen im Frankfurter Westen und Norden liegt ein Vielfaches, und selbst innerhalb eines Stadtteils wie Gallus, Bornheim oder Nordend-Ost reichen die Zonen weit auseinander. Der Stadtteilname allein ersetzt also keine Abfrage für Ihre Adresse.

Dazu kommt die Richtung. Der Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 des Gutachterausschusses betrachtet Eigenheimzonen und Geschosswohnungsbau getrennt, weil sich innenstadtnahe Lagen und Randlagen zuletzt unterschiedlich entwickelt haben. Die Bodenwerte im Geschosswohnungsbau sind seit ihrem Höchststand zweimal in Folge zurückgegangen, die der Eigenheimzonen bewegen sich seitwärts. Wer ein Mehrfamilienhaus oder Bauland für Geschosswohnungsbau verkauft, verkauft also in einen anderen Teilmarkt als jemand mit einem Reihenhaus am Stadtrand. Und beim vermieteten Altbau-Mehrfamilienhaus weist der Gutachterausschuss selbst darauf hin, dass die Bodenrichtwerte dort nicht uneingeschränkt gelten. Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ist in diesem Fall ausdrücklich kein Bodenwert.

Auch die Baujahresklasse verschiebt den Preis stärker, als viele erwarten. Eine Eigentumswohnung aus den Jahren 1950 bis 1977 erzielte 2025 im Westend im Mittel gut das Zweieinhalbfache dessen, was eine gleich alte Wohnung in Riederwald oder Fechenheim brachte; in dieser Bezirksgruppe wiederum lagen jüngere Baujahre im Mittel um mehr als das Dreifache über dem Nachkriegsbau. Wer seine Wohnung nur mit „Frankfurt“ oder nur mit dem Stadtteil vergleicht, setzt den Preis entweder zu hoch oder verschenkt Geld. Für eine adressgenaue Einschätzung bieten wir eine Immobilienbewertung für Frankfurt an.

Welche Frankfurter Regeln müssen Privatverkäufer kennen?

Drei Frankfurter Besonderheiten entscheiden über Ablauf und Käuferkreis: Milieuschutz, Umwandlungsgenehmigung und die Zuständigkeit des Grundbuchamts.

Milieuschutz und Vorkaufsrecht. Frankfurt hat derzeit (Stand November 2026) 14 soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutz), unter anderem für Teile des Nordends, Bornheims rund um die Berger Straße, des westlichen Ostends, Bockenheims, Sachsenhausen-Nords, des Gallus sowie das Dichterviertel und die Dornbusch-Siedlung. Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung steht der Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 24 BauGB) – also beim Verkauf eines Hauses, Mehrfamilienhauses oder Grundstücks. Ausdrücklich ausgenommen ist der Kauf von Wohnungseigentum: Wer eine Eigentumswohnung verkauft, ist davon nicht betroffen. Für Häuser und Grundstücke heißt das praktisch: Der Notar holt nach der Beurkundung bei der Stadt eine Erklärung ein, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt, und erst danach ist der Vertrag vollziehbar. Planen Sie diese Wartezeit in Ihren Umzugs- und Finanzierungstermin ein. Ob Ihre Adresse betroffen ist, zeigt nicht der Stadtteil, sondern die straßengenaue Satzungsgrenze.

Umwandlung nur mit Genehmigung. Seit dem 1. Januar 2026 ist die Aufteilung eines Wohngebäudes in Eigentumswohnungen in Frankfurt nur noch in diesen Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig; die frühere zusätzliche Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB ist zum Jahresende 2025 weggefallen. Die Genehmigung erteilt die Bauaufsicht. Wer ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus in einem dieser Satzungsgebiete verkauft – etwa in Teilen des Nordends, im westlichen Ostend oder in Bockenheim –, verkauft es deshalb in der Regel als Ganzes – an einen Käufer, der es als Ganzes halten will. Das verkleinert den Käuferkreis und verändert die Vermarktung grundlegend. Außerhalb der Gebiete ist die Aufteilung seit 2026 wieder ohne Umwandlungsgenehmigung möglich.

Grundbuchamt im Westen. Für die Stadtteile im Frankfurter Westen – Höchst, Nied, Griesheim, Schwanheim, Sossenheim, Unterliederbach, Zeilsheim und Sindlingen – ist nicht das Grundbuchamt in der Innenstadt zuständig, sondern die Außenstelle Höchst des Amtsgerichts. Grundbuchauszüge und Akteneinsicht für diese Bezirke gibt es ausschließlich dort. Das klingt nach einer Kleinigkeit, kostet aber Zeit, wenn Sie Unterlagen kurzfristig für eine Käuferbank brauchen.

Dazu kommen Baulasten, die im dicht bebauten Frankfurter Bestand verbreitet sind – typischerweise für Stellplätze, Zufahrten und Abstandsflächen. Eine Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Fragen Sie sie vor dem Inserat ab, damit sie nicht erst in der Kaufvertragsvorbereitung auftaucht.

Woran können Privatverkäufe scheitern?

Typisch sind vier Stolperstellen, die alle vor dem Notartermin liegen:

1. Der Preis wird aus Angebotspreisen abgeleitet. Folge: lange Vermarktungszeit, sichtbare Preissenkungen im Inserat, die Interessenten als Schwächesignal lesen.
2. Die Bonität wird zu spät geprüft. Eine mündliche Kaufzusage ersetzt keine Finanzierungsbestätigung. Platzt die Finanzierung nach Wochen, beginnt die Vermarktung von vorn – mit einem Objekt, das jetzt „schon lange im Netz“ steht.
3. Exposé-Angaben werden zum Haftungsrisiko. Was Sie über Zustand, Fläche oder Ausstattung angeben, kann zur vereinbarten Beschaffenheit werden. Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn ein bekannter Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB).
4. Die Genehmigungslage wird erst beim Notar bemerkt. Beim Haus im Milieuschutzgebiet das Vorkaufsrecht, bei der Wohnung eine fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung oder eine ungeklärte Baulast verschieben Termine, die der Käufer schon mit seiner Bank vereinbart hat.

Hinzu kommt der Aufwand bei Besichtigungen. Unter den Anfragen sind immer auch Menschen, die noch keine Finanzierung haben oder sich erst einen Eindruck verschaffen wollen. Wer Besichtigungen nicht nach Finanzierungsstand vorsortiert, verbringt Wochenenden mit Terminen, aus denen kein Kaufvertrag wird.

Wann lohnt sich ein Makler in Frankfurt – und wann nicht?

Die Antwort hängt weniger von „Frankfurt“ ab als vom Teilmarkt, in dem Ihre Immobilie liegt.

Eher ohne Makler machbar ist der Verkauf, wenn Sie eine bezugsfreie Eigentumswohnung mit vollständigen Unterlagen verkaufen, den Preis über Bodenrichtwert und Vergleichskaufpreise belegen können, keinen festen Stichtag haben und Besichtigungen selbst führen wollen. Auch wer bereits einen Käufer kennt – Mieter, Nachbarn, Familie –, braucht für die Abwicklung meist nur den Notar.

Eher mit Makler ist der Verkauf sinnvoll, wenn mindestens eines davon zutrifft:

• Die Immobilie ist vermietet, und es geht um Mietrecht, Mieterkommunikation und Renditekäufer.
• Es ist ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet oder Bauland für Geschosswohnungsbau – Teilmärkte mit eigenen Käufern und rückläufigen Bodenwerten.
• Sie verkaufen eine jüngere Bestandswohnung. Laut Marktbericht 2026 werden in Frankfurt seit einigen Jahren deutlich mehr Erstbezugswohnungen verkauft, deren Baujahr schon mehr als zwei Jahre zurückliegt – Bauträger brauchen länger, um Neubauten abzusetzen. Ihre Wohnung konkurriert dann mit deren Angeboten.
• Eine Erbengemeinschaft, eine Trennung oder ein Umzug ins Alter steht hinter dem Verkauf und mehrere Beteiligte müssen sich einigen.
• Sie wohnen nicht mehr in Frankfurt oder können Besichtigungen beruflich nicht übernehmen.
• Der Verkaufserlös ist fest verplant, etwa für eine Anschluss- oder Zwischenfinanzierung.

Der Markt selbst gibt keine Entwarnung in die eine oder andere Richtung. Der Gutachterausschuss beschreibt das Jahr 2025 als Jahr mit mehr Verkäufen, aber kaum gestiegenem Umsatz, und im ersten Halbjahr 2026 ging die Zahl der Verkäufe zurück, während sich die Preise je nach Baujahr und Lage gegenläufig entwickelten. In einem solchen Markt entscheiden Segment und Adresse mehr als die Stadt.

„Frankfurt verhält sich beim Verkauf nicht wie ein Markt, sondern wie viele kleine – zwei Straßen im selben Stadtteil können in ganz verschiedenen Bodenrichtwertzonen liegen. Eine Wohnung aus der Nachkriegszeit spricht andere Käufer an als ein Altbau ein paar Häuser weiter, auch wenn beide unter ‚Frankfurt‘ inseriert werden. Deshalb beginnen wir jeden Verkauf mit der Adresse, den amtlichen Vergleichsdaten und der Genehmigungslage dazu – persönlich, professionell und auf Augenhöhe mit den Eigentümern, die am Ende entscheiden.“

Michael Lang, Geschäftsführer, Lang Immobilien GmbH

Was passiert, wenn sich beim Privatverkauf Makler melden?

Sie schulden keine Provision, solange Sie keinen Maklervertrag geschlossen haben – und für Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht dieser Vertrag Textform. Ein Anruf, in dem ein Makler „einen passenden Käufer an der Hand“ hat, begründet für Sie allein noch keine Zahlungspflicht.

Heikel wird es, wenn Sie parallel mit mehreren Vermittlern sprechen und dabei per E-Mail Unterlagen oder Zusagen austauschen. Dann kann ein Vertrag in Textform entstehen, ohne dass Sie das so verstanden haben, und zwei Seiten können sich auf denselben Käufer berufen. Was Eigentümer dabei umtreibt, ist die Sorge, in einen Provisionsstreit zu geraten, der erst sichtbar wird, wenn der Käufer schon feststeht. Drei Regeln schützen Sie:

• Schreiben Sie einem Makler, mit dem Sie keinen Vertrag wollen, kurz und schriftlich, dass kein Auftrag besteht.
• Geben Sie Exposé und Unterlagen nicht an Vermittler weiter, bevor geklärt ist, ob und zu welchen Bedingungen ein Vertrag entsteht.
• Entscheiden Sie sich für einen Makler, regeln Sie Laufzeit, Leistungen und Provisionsteilung in einem Vertrag – und klären Sie, ob Sie selbst weiter verkaufen dürfen. Was ein Alleinauftrag gegenüber mehreren Maklern bedeutet, haben wir im Beitrag Makleralleinauftrag oder mehrere Makler erklärt.

Kann ich erst privat anbieten und später einen Makler beauftragen?

Ja, das ist rechtlich ohne Weiteres möglich. Praktisch hat der Wechsel aber einen Preis: Ein Objekt, das mehrere Wochen privat inseriert war und vielleicht schon im Preis gesenkt wurde, ist für Interessenten bekannt. Ein neuer Anlauf mit gleichem Foto und anderem Preis wirkt dann wie ein Notverkauf, auch wenn er keiner ist.

Wer zweigleisig denken will, sollte die Reihenfolge umkehren: erst den Preis amtlich belegen, die Unterlagen vollständig machen und die Genehmigungslage klären – dann entscheiden, wer vermarktet. Mit diesem Paket können Sie selbst verkaufen, und Sie können einen Makler gezielt nur für das beauftragen, was Ihnen fehlt. Welche Unterlagen Sie dafür brauchen, zeigt unsere Checkliste für den Immobilienverkauf.

Woran erkenne ich, ob ein Makler seine Provision wert ist?

An der Arbeit vor dem Inserat, nicht an der Höhe der Preiseinschätzung. Eine hohe Zahl im Erstgespräch kostet nichts; sie zeigt nur, wer den Auftrag will. Fragen Sie, worauf die Einschätzung beruht: Bodenrichtwertzone der Adresse, Vergleichskaufpreise aus dem Marktbericht, Baujahresklasse, Genehmigungslage. Fragen Sie, wie Interessenten vor der Besichtigung auf ihre Finanzierung geprüft werden, und lassen Sie sich die Leistungen schriftlich geben. Prüfen Sie außerdem die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung; ohne sie darf niemand gewerblich Immobilien vermitteln. Weitere Kriterien haben wir zusammengestellt unter worauf Sie bei der Maklerwahl in Frankfurt achten sollten. Wenn Sie über einen begleiteten Verkauf nachdenken: So gehen wir beim Immobilienverkauf in Frankfurt vor.

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Tipps für einen seriösen Immobilienmakler in Frankfurt
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Über diesen Beitrag

Herausgegeben von der Lang Immobilien GmbH, Städelstraße 19, 60596 Frankfurt am Main. Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO, zuständige Aufsicht: Ordnungs- und Gewerbeamt Frankfurt am Main. Mitglied im IVD – Immobilienverband Deutschland, in der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt und im BVMW. Zertifiziert nach DIN EN 15733, Sprengnetter MarktWert-Makler. Unternehmensprofil · LinkedIn

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Stand: November 2026.

Quellen

• § 311b BGB – Verträge über Grundstücke
• § 656a BGB – Textform des Maklervertrags (mit §§ 656b–656d)
• § 24 BauGB – Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde
• Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Immobilienmarktbericht 2026 (PDF)
• Gutachterausschuss Frankfurt am Main: Auszüge aus der Kaufpreissammlung
• Geoportal Frankfurt: Bodenrichtwerte
• Bauaufsicht Frankfurt: Umwandlung von Wohn- und Teileigentum
• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 444, 448, 652; Gebäudeenergiegesetz, § 87
• Bauaufsicht Frankfurt: Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) und Baulastauskunft; Amtsgericht Frankfurt am Main, Grundbuchamt (Außenstelle Höchst)